Nuda propiedad en Canarias: guía completa para propietarios e inversores

Las Islas Canarias representan uno de los mercados más atractivos para la nuda propiedad en España. Su régimen fiscal especial, la fuerte demanda internacional y la calidad de vida del archipiélago convierten a Canarias en un destino privilegiado tanto para vendedores como para inversores.

En esta guía completa analizamos las particularidades del mercado canario, las ventajas fiscales exclusivas y las mejores oportunidades por isla.

¿Por qué Canarias es ideal para la nuda propiedad?

Canarias combina varios factores que la hacen especialmente interesante:

• Régimen fiscal propio: el REF (Régimen Económico y Fiscal) ofrece ventajas impositivas únicas en España.
• Demanda internacional: británicos, alemanes, escandinavos y otros europeos buscan activamente propiedades en el archipiélago.
• Clima y calidad de vida: temperaturas medias de 22°C todo el año atraen a jubilados de toda Europa.
• Mercado inmobiliario estable: los precios se mantienen sólidos gracias a la demanda constante de residentes y turistas.
• Infraestructura sanitaria: hospitales públicos y privados de calidad, fundamental para personas mayores.

Mercado inmobiliario canario: datos clave

El mercado inmobiliario de Canarias tiene características propias que influyen directamente en las operaciones de nuda propiedad.

Precios medios por isla

Isla	Precio medio (€/m²)	Tendencia	Demanda internacional
Tenerife	2.100 - 3.200	Alcista	Muy alta (alemanes, británicos)
Gran Canaria	2.000 - 3.000	Alcista	Alta (escandinavos, alemanes)
Lanzarote	1.800 - 2.800	Estable-alcista	Media-alta (británicos)
Fuerteventura	1.600 - 2.500	Alcista	Media (surfistas, nómadas)
La Palma	1.200 - 1.800	Estable	Baja-media
La Gomera	1.000 - 1.600	Estable	Baja
El Hierro	900 - 1.400	Estable	Baja

Zonas más demandadas para nuda propiedad

Tenerife

• Costa Adeje y Playa de las Américas: zona premium con alta demanda extranjera. Apartamentos con vistas al mar entre 200.000 € y 500.000 €.
• Puerto de la Cruz: tradicional destino de jubilados alemanes. Precios más accesibles que el sur.
• Santa Cruz de Tenerife: capital con buena infraestructura sanitaria y servicios.
• La Orotava y La Laguna: ciudades con encanto histórico y ambiente tranquilo.

Gran Canaria

• Las Palmas de Gran Canaria: la mayor ciudad del archipiélago con todos los servicios. Zona de Las Canteras especialmente cotizada.
• Maspalomas y Playa del Inglés: alta demanda turística e internacional.
• Mogán y Puerto Rico: enclaves costeros con comunidad extranjera consolidada.
• Telde y Vecindario: opciones más asequibles con buena conectividad.

Lanzarote

• Arrecife: capital con servicios completos.
• Puerto del Carmen y Costa Teguise: zonas turísticas con alta demanda.
• Playa Blanca: destino premium en el sur de la isla.

Fuerteventura

• Corralejo: zona más demandada, con playas espectaculares.
• Puerto del Rosario: capital con precios más accesibles.
• Caleta de Fuste: urbanización con buena infraestructura.

Ventajas fiscales de la nuda propiedad en Canarias

Canarias ofrece un marco fiscal único en España que beneficia especialmente las operaciones de nuda propiedad. Para entender la fiscalidad general, consulta nuestra guía de impuestos en la nuda propiedad.

ITP reducido en Canarias

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Canarias tiene un tipo general del 6,5%, inferior a la media nacional. Además:

• Tipo reducido del 5% para vivienda habitual en algunos supuestos.
• Bonificación para familias numerosas y otros colectivos.

Comparativa con otras comunidades:

Comunidad	ITP general
Canarias	6,5%
Madrid	6%
País Vasco	4%
Cataluña	10%
Andalucía	7%
Comunidad Valenciana	10%

IGIC en lugar de IVA

En Canarias no se aplica IVA sino IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), con un tipo general del 7% frente al 21% del IVA peninsular. Esto afecta a los gastos asociados a la operación (notaría, gestoría, etc.).

Reserva para Inversiones en Canarias (RIC)

Los inversores que tributen en Canarias pueden beneficiarse de la RIC, que permite reducir la base imponible del IRPF o del Impuesto de Sociedades al destinar beneficios a inversiones en el archipiélago, incluyendo inmobiliarias.

Zona Especial Canaria (ZEC)

Para inversores que operen a través de una sociedad, la ZEC ofrece un tipo reducido del 4% en el Impuesto de Sociedades (frente al 25% general), siempre que se cumplan los requisitos de creación de empleo e inversión.

Exención IRPF para mayores de 65 años

Al igual que en el resto de España, los vendedores mayores de 65 años que vendan la nuda propiedad de su vivienda habitual están exentos de tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. Esta ventaja es especialmente relevante en Canarias dada la alta proporción de jubilados residentes.

Perfil del comprador en Canarias

El mercado canario de nuda propiedad atrae a un perfil de comprador diverso:

Inversores internacionales

• Alemanes: principal comunidad extranjera en Canarias. Buscan propiedades en Tenerife Norte y Gran Canaria. Valoran la calidad de vida y el clima.
• Británicos: concentrados en Tenerife Sur y Lanzarote. Buscan segunda residencia con potencial de revalorización.
• Escandinavos: presentes en Gran Canaria y Fuerteventura. Buscan escapar de los inviernos nórdicos.
• Italianos y franceses: mercado creciente, especialmente en Fuerteventura y Lanzarote.

Inversores nacionales

• Peninsulares con visión a largo plazo: adquieren nuda propiedad como inversión patrimonial con descuento significativo.
• Canarios que buscan revalorización: conocedores del mercado local que aprovechan oportunidades.

Para más información sobre la inversión en nuda propiedad, consulta nuestra guía de inversión.

Perfil del vendedor en Canarias

Jubilados residentes

El perfil más habitual es una persona mayor de 65 años que:

• Posee una vivienda en propiedad desde hace décadas.
• Necesita complementar una pensión insuficiente para el coste de vida insular.
• Desea seguir viviendo en su hogar sin mudarse.
• No tiene herederos directos en las islas o los herederos no necesitan la vivienda.

Particularidades canarias

• Comunidad extranjera jubilada: muchos residentes europeos que compraron en Canarias hace 20-30 años y ahora buscan liquidez.
• Propietarios de segundas residencias: canarios que tienen una segunda vivienda en la costa y quieren monetizarla.
• Herencias compartidas: familias con propiedades heredadas que prefieren vender la nuda propiedad antes que malvender.

Si quieres conocer más sobre la relación entre nuda propiedad y herencia, te recomendamos nuestra guía especializada.

Proceso de venta de nuda propiedad en Canarias

El proceso sigue las mismas etapas que en el resto de España, con algunas particularidades:

1. Valoración del inmueble

Se realiza una tasación profesional del inmueble, teniendo en cuenta las particularidades del mercado insular:

• Proximidad a la playa y vistas al mar.
• Estado de conservación y antigüedad.
• Comunidad de propietarios y urbanización.
• Zona turística vs. zona residencial.

Para estimar el valor de tu propiedad, puedes usar nuestra calculadora de nuda propiedad.

2. Cálculo del valor de la nuda propiedad

Se aplica la misma fórmula que en el resto de España, basada en la edad del usufructuario. Consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad para más detalles.

3. Búsqueda de comprador

En Canarias, la búsqueda de comprador suele ser más rápida gracias a la alta demanda internacional. Los canales principales son:

• Agencias especializadas en nuda propiedad.
• Portales inmobiliarios internacionales.
• Redes de inversores europeos.

4. Negociación y firma

La operación se formaliza ante notario en Canarias. Es importante:

• Verificar la nota simple del Registro de la Propiedad.
• Comprobar que no existen cargas ni embargos.
• Asegurar que el IBI y la comunidad están al corriente de pago.
• Inscribir la escritura en el Registro correspondiente.

5. Liquidación de impuestos

Los plazos son:

• ITP: 30 días hábiles desde la firma (lo paga el comprador).
• Plusvalía municipal: 30 días hábiles (lo paga el vendedor).
• IRPF: en la declaración de la renta del ejercicio (si no hay exención por mayor de 65).

Ejemplo práctico en Canarias

Situación: Antonio tiene 73 años y posee un apartamento en Costa Adeje (Tenerife) valorado en 250.000 euros. Su pensión es de 900 €/mes y necesita ingresos adicionales.

La operación:

1. Valor del usufructo: 89 - 73 = 16% → 250.000 × 16% = 40.000 €
2. Valor fiscal de la nuda propiedad: 250.000 - 40.000 = 210.000 €
3. Precio de mercado ofrecido: 145.000 € (58% del valor total)
4. ITP para el comprador: 210.000 × 6,5% = 13.650 €

Resultado para Antonio:

• Recibe 145.000 € en un pago único.
• Sigue viviendo en su apartamento de por vida.
• Al ser mayor de 65 años y vivienda habitual: exento de IRPF.
• Puede complementar su pensión durante muchos años.

Aspectos legales específicos de Canarias

Derecho civil aplicable

En Canarias se aplica el Código Civil español (derecho común), a diferencia de Cataluña, País Vasco o Navarra que tienen derecho foral propio. Esto simplifica las operaciones.

Urbanismo insular

Es importante verificar:

• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
• Que la propiedad no se encuentre en suelo rústico protegido.
• Cumplimiento de la normativa de costas si está cerca del litoral.
• Ausencia de expedientes urbanísticos pendientes.

Propiedad horizontal en complejos turísticos

Muchas propiedades en Canarias están en complejos turísticos con normativa específica:

• Verificar si existe obligación de explotación turística.
• Comprobar los estatutos de la comunidad respecto al uso residencial.
• Revisar posibles restricciones al usufructo en la normativa comunitaria.

Derechos del usufructuario en Canarias

Los derechos del usufructuario en Canarias son los mismos que en el resto de España. Para un análisis detallado, consulta nuestra guía sobre derechos del usufructuario y del nudo propietario.

Entre los más relevantes en el contexto canario:

• Derecho a vivir en la vivienda de por vida.
• Derecho a alquilarla si se traslada (por ejemplo, a una residencia o a la península).
• Obligación de mantenerla en buen estado.
• Pago de gastos ordinarios: IBI, comunidad, suministros.

Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad en Canarias

¿Puedo vender la nuda propiedad si soy extranjero residente en Canarias?

Sí. La nacionalidad no es un impedimento. Lo relevante es que seas propietario del inmueble. Si eres residente fiscal en España y mayor de 65 años, puedes beneficiarte de la exención en IRPF por vivienda habitual.

¿Cómo afecta el régimen fiscal canario al comprador extranjero?

El comprador extranjero paga el ITP al tipo canario (6,5%) y se beneficia del IGIC en lugar del IVA en los gastos asociados. Si no es residente fiscal en España, tendrá que tributar por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) cuando consolide el pleno dominio.

¿Es más fácil vender nuda propiedad en Canarias que en la península?

Generalmente sí, gracias a la fuerte demanda internacional. Las propiedades en zonas turísticas consolidadas suelen encontrar comprador en un plazo de 2 a 6 meses, frente a los 6 a 12 meses habituales en la península.

¿Qué pasa con la nuda propiedad si el usufructuario se va a vivir a otro país?

El usufructo no se extingue por cambio de residencia. El usufructuario puede marcharse y alquilar la vivienda, percibiendo las rentas. El usufructo solo se extingue por las causas legales: fallecimiento, renuncia, consolidación o cumplimiento del plazo. Más información en nuestra guía sobre extinción del usufructo.

Conclusión

Canarias ofrece un marco excepcional para las operaciones de nuda propiedad: un mercado inmobiliario dinámico, ventajas fiscales exclusivas y una alta demanda internacional que facilita tanto la venta como la inversión. Tanto si eres propietario y buscas complementar tu pensión, como si eres inversor y quieres adquirir un inmueble con descuento en un entorno privilegiado, las islas son una opción a considerar seriamente.

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