Nuda propiedad y herencia: todo lo que debes saber

Una de las preguntas más frecuentes sobre la nuda propiedad es: ¿qué ocurre con la herencia? ¿Pierden los herederos todos sus derechos? ¿Pueden oponerse a la venta? ¿Cómo afecta a las legítimas?

En esta guía completa abordamos todas las cuestiones relativas a la relación entre nuda propiedad y herencia, con ejemplos prácticos y una visión clara de los derechos de cada parte.

¿Qué pasa con la herencia si vendo la nuda propiedad?

Cuando vendes la nuda propiedad de tu vivienda, la propiedad deja de formar parte de tu patrimonio y, por tanto, no se incluye en la herencia. Sin embargo, el dinero recibido sí forma parte de tu patrimonio y puede ser heredado.

Lo que los herederos pierden

• La vivienda: no podrán heredar el inmueble porque ya no es propiedad del fallecido.
• El usufructo: se extingue con el fallecimiento del usufructuario (salvo que se haya pactado otra cosa).

Lo que los herederos conservan

• El dinero recibido: si el vendedor no ha gastado todo el importe, el remanente se hereda.
• Otros bienes: el resto del patrimonio del fallecido sigue las reglas habituales de la herencia.
• Seguros de vida: si el vendedor contrató un seguro con los fondos obtenidos.

La legítima y la nuda propiedad

La legítima es la parte de la herencia que la ley reserva a determinados herederos (herederos forzosos o legitimarios). En España, la legítima varía según la comunidad autónoma.

Legítima en derecho común (Código Civil español)

Herederos forzosos	Porción legitimaria
Hijos y descendientes	2/3 del caudal hereditario
Padres y ascendientes	1/2 del caudal hereditario
Cónyuge viudo	Usufructo de 1/3 (con hijos) o 1/2 (con padres)

¿Puede la venta de nuda propiedad vulnerar la legítima?

Esta es una cuestión clave. La venta de nuda propiedad es una compraventa a precio de mercado, no una donación. Por tanto:

• Si se vende a precio justo: no vulnera la legítima porque el vendedor recibe una contraprestación equivalente. El dinero sustituye a la vivienda en el patrimonio.
• Si se vende a precio significativamente inferior al mercado: los herederos podrían argumentar que existe una donación encubierta y reclamar la parte que exceda del precio justo.

Protecciones para los herederos

Los herederos tienen ciertos mecanismos legales:

1. Acción de reducción de donaciones: si la venta se realizó a un precio irrisorio, podría considerarse una donación encubierta y los herederos podrían impugnarla en la parte que perjudique la legítima.

2. Acción de rescisión por lesión: en algunas comunidades (como Cataluña), si el precio es inferior a la mitad del valor real.

3. Colación de donaciones: si el vendedor regaló el dinero obtenido a uno de los herederos, los demás pueden exigir que se compute en la herencia.

Ejemplo práctico: legítima y nuda propiedad

Situación: María (78 años, viuda) tiene dos hijos y un patrimonio de:

• Vivienda valorada en 300.000 € (su único bien inmueble)
• Ahorros: 20.000 €

Si María vende la nuda propiedad:

1. Recibe 175.000 € por la nuda propiedad.
2. Su patrimonio pasa a ser: 20.000 € + 175.000 € = 195.000 € (en dinero).
3. Sigue viviendo en su casa (usufructo vitalicio).
4. Al fallecer, el usufructo se extingue.

Herencia de María:

• Lo que quede de los 195.000 € (lo que no haya gastado en vida).
• La legítima de los hijos se calcula sobre el patrimonio al fallecimiento, no sobre lo que tenía antes.

Importante: María tiene todo el derecho a gastar su dinero en vida. No tiene obligación de conservar el patrimonio para los herederos. Solo la legítima está protegida, y esta se calcula sobre lo que existe al fallecimiento más las donaciones realizadas en vida.

¿Pueden los herederos oponerse a la venta?

Mientras el propietario vive

No, con carácter general. El propietario tiene pleno derecho a disponer de sus bienes, incluyendo vender la nuda propiedad. Los herederos no tienen ningún derecho sobre el patrimonio de una persona mientras esta vive.

Sin embargo, hay excepciones:

• Incapacitación judicial: si el propietario ha sido incapacitado judicialmente, necesitará autorización judicial para vender.
• Prodigalidad: si los herederos demuestran que el propietario dilapida su patrimonio en perjuicio de los legitimarios, pueden solicitar la declaración de prodigalidad.
• Vivienda familiar: si la vivienda es el domicilio conyugal, puede necesitarse el consentimiento del otro cónyuge (artículo 1320 del Código Civil).

Tras el fallecimiento

Después del fallecimiento, los herederos pueden impugnar la venta solo en casos excepcionales:

• Venta a precio irrisorio (donación encubierta).
• Venta realizada con vicios del consentimiento (engaño, coacción, incapacidad).
• Venta que vulnere la legítima.

Planificación sucesoria con nuda propiedad

La nuda propiedad puede ser una herramienta útil de planificación sucesoria si se utiliza adecuadamente.

Estrategia 1: Vender y donar

1. El propietario vende la nuda propiedad.
2. Con el dinero obtenido, dona en vida a sus herederos (en partes iguales para evitar conflictos).
3. Se aplican las reducciones fiscales por donaciones de padres a hijos (varían por comunidad autónoma).
4. El donante conserva el usufructo vitalicio.

Ventajas:

• Los herederos reciben el dinero en vida, cuando más lo necesitan.
• Se evitan conflictos sucesorios futuros.
• Se pueden aprovechar las bonificaciones fiscales en donaciones.

Estrategia 2: Vender y conservar

1. El propietario vende la nuda propiedad.
2. Conserva el dinero para mejorar su calidad de vida.
3. Lo que quede al fallecimiento se hereda por testamento.

Ventajas:

• Máxima libertad para el vendedor.
• No genera obligaciones con los herederos.
• El vendedor disfruta de su dinero en vida.

Estrategia 3: Vender y contratar seguro de vida

1. El propietario vende la nuda propiedad.
2. Con parte del dinero, contrata un seguro de vida a favor de los herederos.
3. Al fallecimiento, los herederos reciben la indemnización del seguro.

Ventajas:

• Los herederos reciben un capital garantizado.
• El vendedor conserva liquidez para sí mismo.
• El seguro de vida tributa por el Impuesto de Sucesiones, con bonificaciones.

Para una comprensión completa de la fiscalidad, consulta nuestra guía de impuestos en la nuda propiedad.

Nuda propiedad recibida en herencia

¿Se puede heredar la nuda propiedad?

Sí. Es frecuente que en una herencia se separe la nuda propiedad del usufructo:

• Cónyuge viudo: recibe el usufructo del tercio de mejora (o de toda la herencia según la comunidad).
• Hijos: reciben la nuda propiedad.

Ejemplo: herencia con nuda propiedad y usufructo

Situación: Fallece Pedro, dejando viuda (Ana, 72 años) y dos hijos. Su patrimonio incluye una vivienda valorada en 400.000 €.

Por testamento (o por ley):

• Ana (viuda): recibe el usufructo vitalicio del tercio de mejora. Sigue viviendo en la casa.
• Hijos: reciben la nuda propiedad de la vivienda. Son los dueños “en papel”.

Resultado práctico: Ana vive en la casa y paga los gastos ordinarios. Los hijos no pueden entrar, alquilarla ni venderla sin el consentimiento de Ana. Cuando Ana fallezca, los hijos consolidan el pleno dominio.

¿Pueden los herederos vender la nuda propiedad heredada?

Sí. Los herederos que reciben la nuda propiedad pueden:

1. Venderla a un tercero: sin necesidad de consentimiento del usufructuario.
2. Venderla al usufructuario: el usufructuario puede comprar la nuda propiedad para consolidar el pleno dominio.
3. Conservarla: esperar a la extinción del usufructo para obtener el pleno dominio.

Para entender mejor la extinción del usufructo, consulta nuestra guía sobre extinción del usufructo y plazos.

Impuesto de Sucesiones y nuda propiedad

Al heredar nuda propiedad

Cuando se hereda la nuda propiedad (no el pleno dominio), el Impuesto de Sucesiones se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total del inmueble.

Ejemplo: Vivienda de 300.000 €. Usufructuario de 72 años.

• Valor del usufructo: 89 - 72 = 17% → 51.000 €
• Valor de la nuda propiedad: 300.000 - 51.000 = 249.000 €
• El heredero tributa por 249.000 € (no por 300.000 €).

Consolidación del dominio

Cuando se extingue el usufructo y el nudo propietario consolida el pleno dominio:

• El nudo propietario tributa por el valor del usufructo que consolida.
• Se aplica el tipo medio que se usó en la herencia original.
• Las bonificaciones autonómicas pueden reducir significativamente esta tributación.

Bonificaciones por comunidad autónoma

Comunidad	Bonificación sucesiones (hijos)
Madrid	99%
Andalucía	99%
Cataluña	Variable (97-99%)
C. Valenciana	50-75%
Galicia	Variable
País Vasco	95%

Usufructo del cónyuge viudo

El Código Civil español otorga al cónyuge viudo un derecho de usufructo sobre parte de la herencia:

• Con hijos o descendientes: usufructo del tercio de mejora (1/3).
• Sin hijos, con ascendientes: usufructo de la mitad (1/2).
• Sin hijos ni ascendientes: usufructo de dos tercios (2/3).

¿Se puede conmutar el usufructo del viudo?

Sí. Los herederos y el cónyuge viudo pueden acordar sustituir el usufructo por:

• Un capital en metálico.
• Una renta vitalicia.
• La atribución de determinados bienes en plena propiedad.

Esta conmutación es especialmente relevante cuando existe una operación de nuda propiedad previa o cuando los herederos quieren disponer libremente de los bienes.

Derechos del usufructuario heredado

Cuando el usufructo se constituye por herencia (no por venta), los derechos del usufructuario son los mismos que en cualquier otro usufructo. Consulta nuestra guía completa sobre derechos del usufructuario y del nudo propietario.

Casos especiales

Nuda propiedad y separación de bienes

Si el matrimonio está en régimen de separación de bienes, cada cónyuge puede vender la nuda propiedad de sus bienes privativos sin necesidad de consentimiento del otro, salvo que se trate de la vivienda familiar habitual.

Nuda propiedad y gananciales

Si la vivienda es bien ganancial, ambos cónyuges deben consentir la venta. Ambos recibirán el usufructo conjunto y sucesivo.

Nuda propiedad con varios propietarios (proindiviso)

Si la vivienda pertenece a varios propietarios (por ejemplo, hermanos que heredaron conjuntamente):

• Todos los copropietarios deben estar de acuerdo en vender.
• Cada uno vende su parte proporcional de nuda propiedad.
• Todos conservan el usufructo correspondiente.

Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede solicitar la división de la cosa común judicialmente.

Preguntas frecuentes sobre herencia y nuda propiedad

¿Puedo vender la nuda propiedad sin decírselo a mis hijos?

Legalmente, sí puedes. No tienes obligación de informar a tus herederos sobre la venta. Sin embargo, es recomendable comunicarlo para evitar conflictos futuros.

¿Mis hijos pueden impugnar la venta de nuda propiedad?

Solo en casos excepcionales: precio irrisorio (donación encubierta), incapacidad del vendedor o vicios del consentimiento. Si la venta se realiza a precio de mercado y con plena capacidad, no tienen base para impugnar.

¿Qué pasa si muero antes de que se formalice la venta?

Si el contrato privado ya está firmado, los herederos están obligados a formalizar la escritura pública y completar la venta. Si solo hay negociaciones previas, la venta no se perfecciona.

¿La nuda propiedad afecta a la pensión de viudedad?

No. La venta de nuda propiedad es un acto de disposición patrimonial que no afecta al derecho de pensión de viudedad del cónyuge superviviente. Si quieres saber cómo la nuda propiedad puede complementar la pensión, lee nuestra guía sobre nuda propiedad para personas mayores.

¿Se puede vender la nuda propiedad de una vivienda heredada?

Sí. Si has heredado una vivienda (en pleno dominio), puedes vender la nuda propiedad y reservarte el usufructo, igual que con cualquier otra propiedad.

Conclusión

La relación entre nuda propiedad y herencia es un tema que genera muchas dudas, pero la realidad es que la ley protege tanto al propietario como a los herederos. El propietario tiene pleno derecho a vender su nuda propiedad, y los herederos conservan sus derechos sobre la legítima calculada sobre el patrimonio existente al fallecimiento.

La clave está en la planificación: comunicar la decisión a la familia, buscar asesoramiento legal especializado y documentar correctamente toda la operación.

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