Contrato de nuda propiedad: aspectos legales y requisitos esenciales

La venta de la nuda propiedad de una vivienda es una operación inmobiliaria cada vez más frecuente en España. Sin embargo, al tratarse de una operación compleja que implica la separación del dominio en dos derechos distintos (nuda propiedad y usufructo), es fundamental que el contrato se redacte correctamente y cumpla todos los requisitos legales.

En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de nuda propiedad: desde los requisitos previos hasta las cláusulas que debe incluir, pasando por el papel del notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es el contrato de nuda propiedad?

El contrato de nuda propiedad es un acuerdo mediante el cual el propietario de una vivienda vende la titularidad del inmueble pero se reserva el derecho de usufructo vitalicio. Esto significa que:

• El vendedor (usufructuario) sigue viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento.
• El comprador (nudo propietario) adquiere la propiedad, pero no puede ocupar ni disfrutar del inmueble mientras viva el usufructuario.
• Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida automáticamente el pleno dominio.

Para entender mejor estos conceptos, puedes consultar nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.

Marco legal aplicable

La venta de nuda propiedad se rige por varias normas del ordenamiento jurídico español:

Código Civil

• Artículos 467 a 522: regulan el usufructo (constitución, derechos, obligaciones y extinción).
• Artículos 1445 a 1537: regulan el contrato de compraventa.
• Artículo 609: establece las formas de adquirir la propiedad, incluyendo la transmisión por contrato.

Normativa registral

• Ley Hipotecaria: regula la inscripción del derecho de usufructo y la nuda propiedad en el Registro de la Propiedad.
• Reglamento Hipotecario: detalla los requisitos formales para la inscripción.

Normativa fiscal

• Ley del IRPF: regula la tributación de la ganancia patrimonial del vendedor.
• Ley del ITP y AJD: regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que paga el comprador.
• Normativa autonómica: cada comunidad autónoma tiene su propia regulación del ITP.

Requisitos previos a la firma del contrato

Antes de formalizar el contrato de nuda propiedad, es necesario cumplir una serie de requisitos:

1. Titularidad clara de la vivienda

El vendedor debe ser el titular registral de la vivienda. Esto se verifica solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad, que acredita:

• Quién es el propietario.
• Si existen cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
• La descripción registral del inmueble.

2. Libertad de cargas

La vivienda debe estar libre de cargas o, en su caso, estas deben ser conocidas y aceptadas por el comprador. Las cargas más habituales son:

• Hipotecas pendientes de cancelar.
• Embargos judiciales o administrativos.
• Servidumbres o derechos de terceros.

Si existe una hipoteca, se puede cancelar con parte del precio de venta o el comprador puede subrogarse en ella (asumirla).

3. Certificado de eficiencia energética

Desde 2013, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para cualquier compraventa de inmuebles en España. Este certificado debe estar vigente (duración de 10 años) y registrado en el organismo competente de la comunidad autónoma.

4. Certificado de deuda con la comunidad de propietarios

El vendedor debe aportar un certificado emitido por el administrador de fincas que acredite que está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad. El comprador responde solidariamente de las deudas del año en curso y los tres anteriores.

5. Documentación de identidad

• Ciudadanos españoles: DNI en vigor.
• Ciudadanos extranjeros: NIE (Número de Identificación de Extranjero) y pasaporte en vigor.
• Personas jurídicas: CIF, escritura de constitución y poder del representante.

Si eres inversor extranjero, consulta nuestro artículo sobre nuda propiedad para inversores extranjeros.

6. Referencia catastral

Es necesaria la referencia catastral del inmueble, que se puede obtener en la Sede Electrónica del Catastro. El notario verificará la correspondencia entre la descripción registral y la catastral.

Cláusulas esenciales del contrato

Un contrato de nuda propiedad bien redactado debe incluir, como mínimo, las siguientes cláusulas:

1. Identificación de las partes

Datos completos del vendedor (futuro usufructuario) y del comprador (nudo propietario): nombre, DNI/NIE, domicilio, estado civil y régimen económico matrimonial.

2. Descripción del inmueble

Descripción completa de la vivienda: ubicación, superficie, linderos, referencia catastral e inscripción registral. Debe coincidir con la nota simple del Registro de la Propiedad.

3. Precio y forma de pago

• Precio total de la nuda propiedad: debe reflejar el valor de mercado de la nuda propiedad, no del pleno dominio.
• Forma de pago: normalmente pago único, aunque puede pactarse un pago a plazos o con una parte en renta.
• Medio de pago: cheque bancario, transferencia o conformidad bancaria.

El precio se calcula normalmente aplicando la fórmula: Valor de la nuda propiedad = Valor total del inmueble – Valor del usufructo. Puedes aprender más en nuestro artículo sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.

4. Constitución del usufructo vitalicio

Esta es la cláusula más importante y debe incluir:

• Tipo de usufructo: vitalicio (dura toda la vida del usufructuario) o temporal (por un periodo determinado).
• Titulares del usufructo: puede ser una sola persona o varias (usufructo simultáneo o sucesivo).
• Carácter gratuito u oneroso: normalmente es gratuito (el precio ya lo compensa).
• Causas de extinción: fallecimiento, renuncia voluntaria, consolidación del dominio, etc.

5. Derechos y obligaciones del usufructuario

El contrato debe especificar claramente qué puede y qué no puede hacer el usufructuario:

Derechos habituales:

• Habitar la vivienda.
• Realizar mejoras que no alteren la estructura.
• Percibir los frutos (si se permite el alquiler).

Obligaciones habituales:

• Conservar la vivienda en buen estado.
• Pagar los gastos ordinarios (suministros, IBI, comunidad, seguros).
• No alterar la forma ni sustancia del inmueble.

Para más información, consulta nuestra guía sobre derechos del usufructuario y nudo propietario.

6. Derechos y obligaciones del nudo propietario

Derechos habituales:

• Vender o hipotecar la nuda propiedad (sin afectar al usufructo).
• Supervisar que el usufructuario conserve el inmueble.
• Consolidar el pleno dominio a la extinción del usufructo.

Obligaciones habituales:

• Pagar los gastos extraordinarios (derramas, reformas estructurales).
• Respetar el derecho de usufructo.
• No realizar actos que perjudiquen al usufructuario.

7. Distribución de gastos e impuestos

Es conveniente detallar quién asume cada gasto:

Gasto	Responsable habitual
IBI	Usufructuario
Comunidad de propietarios (cuotas ordinarias)	Usufructuario
Suministros (agua, luz, gas)	Usufructuario
Seguro del hogar	Usufructuario
Derramas y obras extraordinarias	Nudo propietario
Reformas estructurales	Nudo propietario
Tasa de basuras	Usufructuario

8. Cláusula de prohibición o autorización de alquiler

El contrato debe especificar si el usufructuario puede o no alquilar la vivienda. Las opciones más habituales son:

• Prohibición total: el usufructuario no puede alquilar bajo ningún concepto.
• Autorización condicionada: el usufructuario puede alquilar con consentimiento del nudo propietario.
• Autorización libre: el usufructuario puede alquilar libremente.

Puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre nuda propiedad y alquiler.

9. Condiciones resolutorias (si las hay)

En caso de incumplimiento grave por alguna de las partes, el contrato puede prever su resolución. Las más habituales son:

• Falta de pago del precio (si hay pagos aplazados).
• Deterioro grave del inmueble por negligencia del usufructuario.
• Uso del inmueble para fines distintos a los pactados.

10. Gastos de la operación

Debe especificarse quién asume los gastos derivados de la formalización:

• Notaría: habitualmente, vendedor y comprador a partes iguales o según ley aplicable.
• Registro de la Propiedad: a cargo del comprador.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): a cargo del comprador.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): a cargo del vendedor (salvo pacto en contrario).

Para más información sobre la plusvalía, consulta nuestro artículo sobre plusvalía municipal y nuda propiedad.

El papel del notario

La escritura pública ante notario es un requisito esencial para la validez de la transmisión de la nuda propiedad. El notario cumple varias funciones:

1. Asesoramiento imparcial

El notario asesora a ambas partes sobre las consecuencias legales de la operación. Es especialmente importante cuando el vendedor es una persona mayor, ya que el notario debe asegurarse de que:

• Comprende perfectamente lo que está firmando.
• Actúa con plena capacidad y libre voluntad.
• No existe presión o engaño por parte del comprador.

2. Control de legalidad

El notario verifica:

• La titularidad del inmueble.
• La libertad de cargas (o las cargas existentes).
• La identidad y capacidad de las partes.
• El cumplimiento de todos los requisitos legales.

3. Formalización del contrato

El notario redacta la escritura pública, que incluye todas las cláusulas del contrato y queda incorporada al protocolo notarial, lo que garantiza su conservación indefinida.

4. Comunicación a las autoridades

El notario comunica la operación a:

• El Registro de la Propiedad.
• La Agencia Tributaria.
• El Catastro.
• El Ayuntamiento (para la plusvalía municipal).

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma de la escritura, es muy recomendable inscribir tanto la nuda propiedad como el usufructo en el Registro de la Propiedad. Aunque la inscripción no es obligatoria para la validez del contrato, ofrece protección frente a terceros.

¿Qué protección ofrece la inscripción?

• Prioridad registral: el derecho inscrito prevalece sobre cualquier otro no inscrito.
• Fe pública registral: los terceros pueden confiar en lo que dice el Registro.
• Protección del usufructuario: nadie puede desconocer el usufructo si está inscrito.
• Protección del nudo propietario: acredita su titularidad frente a cualquier reclamación.

Plazo de inscripción

No hay un plazo obligatorio, pero se recomienda inscribir la escritura lo antes posible. El plazo habitual es de 15 días hábiles desde la presentación del documento en el Registro.

Errores frecuentes en los contratos de nuda propiedad

1. No especificar el tipo de usufructo

Es fundamental dejar claro si el usufructo es vitalicio (dura toda la vida) o temporal (por un periodo determinado). Si no se especifica, el Código Civil presume que es vitalicio, pero pueden surgir disputas.

2. No regular el derecho de alquiler

Si el contrato no menciona si el usufructuario puede alquilar, se aplica el régimen general del Código Civil, que permite al usufructuario alquilar. Esto puede no ser lo que desea el nudo propietario.

3. No establecer un inventario

Aunque el Código Civil exige al usufructuario realizar un inventario y prestar fianza, en la práctica se suele dispensar de estas obligaciones. Sin embargo, es recomendable hacer al menos un inventario del estado de la vivienda para evitar futuros conflictos.

4. Precio inferior al de mercado

Si el precio de la nuda propiedad es significativamente inferior al valor de mercado, la Agencia Tributaria puede considerar que existe una donación encubierta y liquidar el Impuesto sobre Donaciones, además de imponer sanciones.

5. No considerar las implicaciones hereditarias

Si el vendedor tiene herederos forzosos, un precio notablemente bajo podría impugnarse como un acto en fraude de la legítima. Para más información, consulta nuestro artículo sobre nuda propiedad y herencia.

6. No incluir cláusula de gastos extraordinarios

Sin esta cláusula, pueden surgir conflictos sobre quién debe pagar las derramas o reformas estructurales. El Código Civil establece que corresponden al nudo propietario, pero es mejor dejarlo claro en el contrato.

Costes de la operación

Los costes asociados a la formalización de un contrato de nuda propiedad son:

Concepto	Coste aproximado	Quién paga
Notaría	600 – 1.500 €	Vendedor/Comprador
Registro de la Propiedad	200 – 500 €	Comprador
ITP (Impuesto de Transmisiones)	6% – 13% del valor	Comprador
Plusvalía municipal	Variable	Vendedor
Asesoramiento jurídico	500 – 2.000 €	Cada parte el suyo
Certificado energético	50 – 300 €	Vendedor
Gestoría	300 – 600 €	Comprador

Modelo de cláusulas contractuales

A continuación se incluyen algunas cláusulas tipo que suelen aparecer en los contratos de nuda propiedad:

Cláusula de usufructo vitalicio

«El vendedor se reserva para sí el derecho de usufructo vitalicio sobre la finca descrita, con facultad de habitar la misma y utilizarla como vivienda habitual. Dicho usufructo se extinguirá por el fallecimiento del usufructuario, momento en el que el nudo propietario consolidará automáticamente el pleno dominio.»

Cláusula de conservación

«El usufructuario se obliga a conservar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibe, debiendo realizar a su costa las reparaciones ordinarias necesarias para su mantenimiento. Las reparaciones extraordinarias serán a cargo del nudo propietario, quien deberá realizarlas cuando sean urgentes y necesarias para la conservación del inmueble.»

Cláusula de gastos

«Serán de cuenta del usufructuario los gastos ordinarios de la vivienda, incluyendo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, los suministros y el seguro del hogar. Las derramas extraordinarias y los gastos de naturaleza estructural serán de cuenta del nudo propietario.»

Preguntas frecuentes

¿Es obligatoria la escritura pública?

Sí, para que la transmisión de la propiedad inmobiliaria sea válida e inscribible en el Registro de la Propiedad, es necesaria la escritura pública ante notario (artículo 1280 del Código Civil).

¿Puede el vendedor vender la nuda propiedad sin el consentimiento de su cónyuge?

Depende del régimen económico matrimonial. Si la vivienda es ganancial, se necesita el consentimiento de ambos cónyuges. Si es un bien privativo, el propietario puede vender sin consentimiento, aunque si se trata de la vivienda habitual familiar, el artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento del otro cónyuge.

¿Se puede anular un contrato de nuda propiedad ya firmado?

Solo en casos excepcionales: vicios del consentimiento (error, dolo, violencia, intimidación), incapacidad del vendedor en el momento de la firma, o lesión enorme (desproporción grave en el precio). Los plazos para impugnar son de 4 años desde que se descubre el vicio.

¿Qué ocurre si fallece el nudo propietario antes que el usufructuario?

El derecho de usufructo no se ve afectado. Los herederos del nudo propietario heredan la nuda propiedad y deben respetar el usufructo vitalicio. Para más detalles, visita nuestra guía sobre extinción del usufructo.

Conclusión

El contrato de nuda propiedad es un documento jurídico de gran importancia que requiere un asesoramiento profesional adecuado. Una redacción clara y completa protege tanto al vendedor (usufructuario) como al comprador (nudo propietario) y evita futuros conflictos.

En Nuda Propiedad Segura contamos con un equipo jurídico especializado que se encarga de todo el proceso: desde la valoración del inmueble hasta la firma ante notario. Contacta con nosotros para una consulta gratuita y sin compromiso.