Nuda propiedad para inversores extranjeros: guía completa para comprar en España

España es uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, y la inversión en nuda propiedad se ha convertido en una alternativa cada vez más popular entre inversores internacionales. Con precios significativamente inferiores al pleno dominio y una rentabilidad a largo plazo muy interesante, la nuda propiedad ofrece oportunidades únicas para quienes buscan diversificar su cartera inmobiliaria.

En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber como inversor extranjero para comprar nuda propiedad en España: desde los requisitos legales hasta la fiscalidad aplicable, pasando por el proceso de compra paso a paso.

¿Por qué invertir en nuda propiedad en España?

Ventajas para inversores internacionales

La nuda propiedad ofrece varias ventajas específicas para inversores extranjeros:

1. Precio inferior al mercado: se adquiere la propiedad con un descuento del 30% al 60% sobre el valor de mercado del pleno dominio.
2. Sin gestión inquilinos: no hay que preocuparse por alquileres, mantenimiento ni impagos mientras dura el usufructo.
3. Gastos mínimos: los gastos ordinarios corren a cargo del usufructuario (IBI, comunidad, suministros).
4. Revalorización doble: la propiedad se revaloriza por el mercado y por la progresiva reducción del usufructo.
5. Mercado estable: el mercado inmobiliario español, especialmente en grandes ciudades y costa, muestra tendencia alcista sostenida.
6. Diversificación geográfica: permite diversificar la cartera fuera del mercado doméstico del inversor.

Para más información sobre rentabilidad, consulta nuestro artículo sobre invertir en nuda propiedad.

El mercado de nuda propiedad en España

El mercado de nuda propiedad en España está en pleno crecimiento. Según datos del Consejo General del Notariado, las operaciones de compraventa de nuda propiedad han aumentado significativamente:

• 2021: 1.297 operaciones registradas.
• 2022: 1.657 operaciones (+27,7%).
• 2023: 1.845 operaciones (+11,3%).

Este crecimiento se debe a varios factores:

• El envejecimiento de la población española.
• Las pensiones insuficientes para cubrir los gastos de vida.
• El aumento del precio de la vivienda, que dificulta el acceso a la propiedad.
• La mayor conciencia de la nuda propiedad como alternativa a la hipoteca inversa.

Requisitos legales para inversores extranjeros

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)

El NIE es el primer requisito indispensable para cualquier inversor extranjero que quiera comprar un inmueble en España. Es un número de identificación fiscal necesario para:

• Firmar escrituras públicas.
• Pagar impuestos en España.
• Abrir una cuenta bancaria española.
• Realizar cualquier trámite administrativo.

¿Cómo obtener el NIE?

Existen dos vías:

1. En España: acudiendo personalmente a una oficina de extranjería o comisaría de policía con la documentación requerida.
2. Desde el extranjero: a través del consulado o embajada de España en tu país de residencia.

Documentación necesaria:

• Pasaporte en vigor (original y copia).
• Formulario EX-15 (solicitud de NIE).
• Justificación del motivo (contrato de compraventa o carta de intención de compra).
• Tasa (modelo 790, código 012): actualmente 12,22 €.

El plazo de tramitación varía entre 1 y 6 semanas, dependiendo de la oficina.

2. Cuenta bancaria española

Aunque no es estrictamente obligatorio, es muy recomendable abrir una cuenta bancaria en España para:

• Realizar el pago de la compraventa.
• Domiciliar los impuestos asociados a la propiedad.
• Recibir devoluciones fiscales.
• Facilitar la gestión con el notario y el registro.

Los principales bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes, aunque los requisitos documentales suelen ser más exigentes.

3. Declaración de inversión extranjera

Desde septiembre de 2023, los inversores no residentes que compran o venden inmuebles en España deben presentar una declaración de inversión extranjera ante el Registro de Inversiones Extranjeras del Ministerio de Economía.

Esta declaración tiene fines estadísticos y de control de blanqueo de capitales, y se realiza electrónicamente a través de la plataforma AFORIX.

4. Representante fiscal (recomendado)

Aunque no es obligatorio en todos los casos, es muy recomendable designar un representante fiscal en España que:

• Gestione las obligaciones tributarias en tu nombre.
• Reciba notificaciones de la Agencia Tributaria.
• Presente las declaraciones fiscales pertinentes.
• Actúe como interlocutor con las autoridades españolas.

Proceso de compra paso a paso

Paso 1: Búsqueda y selección del inmueble

El primer paso es identificar las oportunidades de inversión en nuda propiedad. Los factores clave a considerar son:

• Ubicación: las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia) y la costa ofrecen mayor potencial de revalorización. Consulta nuestros artículos sobre nuda propiedad en Madrid, Barcelona y otras comunidades autónomas.
• Edad del usufructuario: a mayor edad, menor usufructo y mayor valor de la nuda propiedad.
• Estado de la vivienda: una vivienda bien mantenida requiere menos inversión futura.
• Potencial de revalorización: ubicación, infraestructuras, desarrollo urbanístico.

Paso 2: Valoración y negociación

Una vez identificado un inmueble, es fundamental realizar una valoración profesional que determine:

• El valor de mercado del pleno dominio.
• El valor del usufructo (en función de la edad del usufructuario).
• El valor de la nuda propiedad.
• El precio justo de la operación.

Para entender cómo se calcula, consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.

Paso 3: Due diligence legal

Antes de firmar cualquier contrato, un abogado especializado debe verificar:

• Titularidad del inmueble: nota simple del Registro de la Propiedad.
• Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, servidumbres.
• Situación urbanística: licencias, infracciones, afectaciones.
• Deudas pendientes: IBI, comunidad de propietarios, suministros.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio desde 2013.
• Cédula de habitabilidad: en las comunidades que la exigen.

Paso 4: Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo preliminar que formaliza la intención de compraventa y establece:

• El precio de la nuda propiedad.
• Las condiciones del usufructo.
• El plazo para firmar la escritura pública.
• Las arras (señal): normalmente el 10% del precio.
• Las penalizaciones por desistimiento.

Paso 5: Firma de la escritura pública

La escritura se firma ante notario y en ella intervienen:

• El vendedor (futuro usufructuario).
• El comprador (nudo propietario) o su representante con poder notarial.
• El notario, que da fe de la operación.

Si no puedes estar presente en España, puedes otorgar un poder notarial a un representante de confianza (abogado, asesor) para que firme en tu nombre. El poder debe estar:

• Apostillado (si procede de un país firmante del Convenio de La Haya).
• Legalizado (si procede de un país no firmante).
• Traducido al español por un traductor jurado.

Para más detalles sobre el contrato, consulta nuestro artículo sobre aspectos legales del contrato de nuda propiedad.

Paso 6: Pago de impuestos

Tras la firma, el comprador debe pagar los impuestos correspondientes:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 6% y el 13% según la comunidad autónoma, calculado sobre el valor de la nuda propiedad.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor, aunque puede pactarse lo contrario. Consulta nuestro artículo sobre plusvalía municipal y nuda propiedad.

Paso 7: Inscripción en el Registro de la Propiedad

La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ofrecer seguridad jurídica plena. La inscripción garantiza:

• Que tu derecho de nuda propiedad es oponible a terceros.
• Que el usufructo está debidamente constituido.
• Que nadie puede desconocer tu titularidad.

Fiscalidad para inversores no residentes

La fiscalidad es uno de los aspectos más importantes para los inversores extranjeros. Los impuestos varían según se sea residente o no residente fiscal en España.

Impuestos al comprar

Impuesto	Base imponible	Tipo
ITP	Valor de la nuda propiedad	6% – 13% (según CCAA)
AJD (si procede)	Valor escriturado	0,5% – 2% (según CCAA)
Notaría	Aranceles regulados	~600 – 1.500 €
Registro	Aranceles regulados	~200 – 500 €

Impuestos anuales

Mientras dure el usufructo, el nudo propietario no residente tiene la obligación de presentar y pagar:

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):

Aunque la vivienda está ocupada por el usufructuario (y por tanto no genera renta para el nudo propietario), la Agencia Tributaria española puede considerar que existe una imputación de renta por la titularidad del inmueble.

• Base imponible: 1,1% del valor catastral (si ha sido revisado en los últimos 10 años) o 2% (si no ha sido revisado).
• Tipo impositivo: 19% para residentes en la UE/EEE; 24% para residentes fuera de la UE.
• Pago: anual, mediante modelo 210.

Sin embargo, al tratarse de nuda propiedad (sin posesión ni disfrute), muchos asesores fiscales defienden que no procede esta imputación de renta. Consulta con un asesor fiscal especializado.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles):

Normalmente lo paga el usufructuario, según lo establecido en el contrato. Si el contrato no dice nada, el IBI recae sobre el titular catastral (que puede ser el nudo propietario).

Impuesto sobre el Patrimonio:

Los no residentes están obligados a declarar el Impuesto sobre el Patrimonio por los bienes situados en España cuyo valor neto supere el mínimo exento (700.000 € a nivel estatal, variable por CCAA).

Impuestos al vender o consolidar el dominio

Si vendes la nuda propiedad:

• IRNR: ganancia patrimonial al 19% (UE/EEE) o 24% (resto).
• Retención del 3%: el comprador está obligado a retener e ingresar el 3% del precio de venta como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente.

Si consolidas el pleno dominio (fallecimiento del usufructuario):

• Plusvalía municipal: a cargo del nudo propietario.
• No hay IRNR: la consolidación no genera renta, ya que no hay transmisión.

Para más detalles fiscales, consulta nuestra guía sobre impuestos en la nuda propiedad.

Convenios de doble imposición

España tiene firmados convenios para evitar la doble imposición con más de 90 países. Estos convenios evitan que tributes dos veces por la misma renta o ganancia patrimonial.

Principales países con convenio

• Francia: CDI que asigna la tributación de inmuebles al país donde se ubican (España).
• Alemania: similar al francés, con mecanismo de exención en origen.
• Reino Unido: CDI actualizado que contempla las ganancias inmobiliarias.
• Países Bajos: CDI con método de exención con progresividad.
• Suiza: CDI que permite la deducción del impuesto pagado en España.
• Estados Unidos: CDI que contempla la tributación de bienes inmuebles.

Es imprescindible consultar el convenio específico entre España y tu país de residencia para conocer las implicaciones fiscales exactas.

Rentabilidad de la inversión en nuda propiedad

Factores que determinan la rentabilidad

La rentabilidad de la inversión en nuda propiedad depende de:

1. Descuento sobre el pleno dominio: cuanto mayor sea el descuento, mayor la rentabilidad potencial.
2. Plazo de la inversión: depende de la edad del usufructuario al momento de la compra.
3. Revalorización del inmueble: ubicación y tendencia del mercado.
4. Gastos de mantenimiento: durante el usufructo son mínimos para el nudo propietario.
5. Fiscalidad: impuestos pagados en España y en el país de residencia.

Ejemplo de rentabilidad

Datos:

• Vivienda en Madrid valorada en 300.000 € (pleno dominio).
• Usufructuaria de 75 años.
• Valor del usufructo: 14% (89 – 75) = 42.000 €.
• Precio de compra de la nuda propiedad: 200.000 € (con descuento de mercado).
• Costes de compra (ITP, notaría, registro): ~15.000 €.
• Inversión total: 215.000 €.

Escenario: consolidación a los 12 años (edad 87):

• Valor estimado del inmueble (revalorización 3% anual): 300.000 × 1,03^12 ≈ 427.000 €.
• Gastos soportados en 12 años: ~5.000 € (derramas, impuestos extraordinarios).
• Inversión total: 220.000 €.
• Valor obtenido: 427.000 €.
• Rentabilidad bruta: 94% en 12 años (5,7% anual compuesto).

Esta rentabilidad es significativamente superior a la de un alquiler residencial en muchas zonas de España y comparable a la inversión bursátil a largo plazo, pero con menor volatilidad.

Riesgos a considerar

1. Plazo incierto

La duración de la inversión depende de la longevidad del usufructuario, que es impredecible. Si el usufructuario vive más de lo esperado, la rentabilidad anualizada disminuye.

2. Iliquidez

La nuda propiedad es un activo poco líquido. Venderla antes de la consolidación del dominio puede ser difícil y requerir un descuento adicional.

3. Estado de la vivienda

Al consolidar el dominio, la vivienda puede necesitar reformas si no ha sido bien mantenida por el usufructuario.

4. Cambios regulatorios

Las leyes fiscales y regulatorias pueden cambiar, afectando la rentabilidad de la inversión.

5. Riesgo de tipo de cambio

Para inversores cuya moneda no es el euro, existe el riesgo de fluctuaciones en el tipo de cambio que pueden afectar la rentabilidad.

Gestión remota de la inversión

Una de las grandes ventajas de la nuda propiedad para inversores extranjeros es que requiere muy poca gestión:

• No hay inquilinos que gestionar.
• No hay cobro de alquileres.
• Los gastos ordinarios los paga el usufructuario.
• Solo hay que pagar los gastos extraordinarios (derramas) y algunos impuestos.

Sin embargo, es recomendable:

• Designar un representante fiscal en España.
• Contratar un abogado de confianza para seguimiento.
• Mantener una cuenta bancaria española para los pagos.
• Revisar periódicamente el estado del inmueble (o delegar esta tarea).

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar nuda propiedad en España siendo ciudadano de cualquier país?

Sí. España no tiene restricciones a la propiedad inmobiliaria por nacionalidad. Cualquier persona física o jurídica, residente o no residente, puede adquirir inmuebles en España, incluyendo la nuda propiedad.

¿Necesito visado o permiso de residencia para comprar?

No. La compra de un inmueble no requiere visado ni permiso de residencia. Sin embargo, la inversión de más de 500.000 € puede dar acceso al visado de inversor (Golden Visa), aunque este programa ha sido modificado recientemente y puede tener restricciones adicionales.

¿Puedo financiar la compra con hipoteca?

Es posible obtener financiación hipotecaria para la compra de nuda propiedad, pero es menos habitual que para la compra de pleno dominio. Los bancos españoles suelen financiar hasta el 50-60% del valor de la nuda propiedad para no residentes.

¿Qué ocurre si quiero vender antes de la consolidación?

Puedes vender la nuda propiedad a un tercero en cualquier momento. El usufructo del vendedor original no se ve afectado. Sin embargo, encontrar comprador puede llevar tiempo y es posible que debas aceptar un descuento sobre el valor teórico.

¿Puedo heredar la nuda propiedad a mis hijos?

Sí. La nuda propiedad es un derecho transmisible por herencia. Al fallecimiento del nudo propietario, sus herederos heredan la nuda propiedad (y consolidarán el pleno dominio cuando se extinga el usufructo).

Conclusión

La inversión en nuda propiedad en España ofrece a los inversores extranjeros una oportunidad única de acceder al mercado inmobiliario español con un descuento significativo y una gestión mínima. Sin embargo, requiere un buen asesoramiento legal y fiscal para maximizar la rentabilidad y cumplir con todas las obligaciones.

En Nuda Propiedad Segura contamos con experiencia en operaciones con inversores internacionales y ofrecemos asesoramiento integral en español, inglés y francés. Contacta con nosotros para explorar las oportunidades de inversión disponibles.