Nuda propiedad de local comercial: oportunidad de inversión y aspectos clave

Cuando se habla de nuda propiedad, la mayoría de las personas piensa exclusivamente en viviendas. Sin embargo, la nuda propiedad puede aplicarse a cualquier tipo de inmueble, incluidos locales comerciales, oficinas, naves industriales y garajes.

La nuda propiedad de locales comerciales representa un segmento de mercado poco explorado que ofrece oportunidades interesantes tanto para vendedores que desean obtener liquidez manteniendo su negocio como para inversores que buscan rentabilidad a largo plazo.

En esta guía te explicamos cómo funciona la nuda propiedad de locales comerciales, sus diferencias con la vivienda, los aspectos legales y fiscales, y las oportunidades de inversión que ofrece.

¿Qué es la nuda propiedad de un local comercial?

La nuda propiedad de un local comercial funciona de forma análoga a la de una vivienda: el propietario del local vende la titularidad (nuda propiedad) pero conserva el derecho de usufructo, lo que le permite seguir usando el local para su actividad comercial.

Diferencias clave con la vivienda

Aspecto	Vivienda	Local comercial
Tipo de usufructo	Vitalicio (derecho a vivir)	Puede ser vitalicio o temporal
Uso	Habitación personal	Actividad económica
Ingresos	Normalmente no genera rentas	Genera ingresos por la actividad comercial
Mantenimiento	Básico doméstico	Puede requerir mantenimiento especializado
Normativa aplicable	Ley de Arrendamientos Urbanos	LAU + normativa comercial específica
ITP	Tipos según CCAA	Mismos tipos, pero sin bonificaciones de vivienda
Protección del usufructuario	Alta (vivienda habitual)	Menor (no hay protección especial)
Valoración	Por comparación de mercado	Por capitalización de rentas

Para una explicación general del concepto, consulta nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.

Escenarios habituales

1. Comerciante que vende la nuda propiedad de su local

Un comerciante (propietario del local donde ejerce su actividad) necesita liquidez pero no quiere cerrar su negocio. Vende la nuda propiedad del local y se reserva el usufructo, pudiendo así:

• Seguir con su negocio en el mismo local.
• Obtener un capital importante sin necesidad de cerrar o trasladarse.
• No pagar alquiler: al ser usufructuario, no tiene que pagar renta al nudo propietario.

2. Propietario de local alquilado

Un propietario que tiene un local alquilado a un tercero puede vender la nuda propiedad manteniendo el usufructo. En este caso:

• El usufructuario sigue percibiendo las rentas del alquiler.
• El nudo propietario no cobra rentas mientras dure el usufructo.
• Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario consolida el dominio y pasa a percibir los alquileres.

3. Herencia de local comercial

Cuando se hereda un local comercial, es habitual que el cónyuge viudo reciba el usufructo y los hijos la nuda propiedad. Esto permite al viudo:

• Seguir usando el local (si tiene negocio propio).
• Seguir cobrando el alquiler (si está arrendado).
• Mantener su fuente de ingresos sin conflicto con los herederos.

Marco legal específico

Código Civil

La regulación del usufructo en el Código Civil (artículos 467 a 522) se aplica tanto a viviendas como a locales comerciales. Sin embargo, hay diferencias prácticas importantes:

Artículo 479 - Usufructo de cosa productiva: «Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según su destino.»

Este artículo es especialmente relevante para locales comerciales, donde el uso puede provocar un desgaste superior al de una vivienda.

Artículo 487 - Reparaciones ordinarias: «El usufructuario deberá hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.»

En un local comercial, las reparaciones ordinarias pueden incluir: mantenimiento de instalaciones eléctricas, fontanería, climatización, escaparates, etc.

Artículo 501 - Reparaciones extraordinarias: «El propietario podrá hacer las reparaciones extraordinarias; pero tendrá derecho a exigir del usufructuario el interés legal de la cantidad invertida mientras dure el usufructo.»

Esto significa que si el nudo propietario realiza una reforma estructural, puede cobrar al usufructuario un interés por la inversión realizada.

Normativa de actividad económica

Si el local comercial está destinado a una actividad económica, hay que considerar además:

• Licencia de actividad: el cambio de titularidad de la nuda propiedad no afecta a la licencia de actividad, que está vinculada al usufructuario (titular de la actividad).
• Normativa urbanística: el uso del local debe cumplir la normativa urbanística municipal.
• Normativa sectorial: según la actividad (hostelería, comercio, servicios), pueden existir normativas específicas.

Derechos y obligaciones del usufructuario de un local comercial

Derechos

• Uso del local: utilizar el local para su actividad comercial según el destino económico del inmueble.
• Percibir frutos: si el local está alquilado, cobrar las rentas.
• Subarrendar: el usufructuario puede arrendar el local, salvo pacto en contrario.
• Realizar mejoras: siempre que no alteren la estructura del inmueble.
• Ceder el usufructo: el usufructuario puede ceder su derecho a un tercero, salvo pacto en contrario.

Obligaciones

• Conservar el local: mantenerlo en condiciones adecuadas para su uso.
• Reparaciones ordinarias: asumir los costes de mantenimiento habitual.
• Pagar gastos ordinarios: IBI, comunidad, seguros, suministros.
• No alterar el destino: no puede cambiar el uso del local sin consentimiento del nudo propietario.
• Devolver el local en buen estado: al extinguirse el usufructo.

Para más información sobre derechos, consulta nuestra guía sobre derechos del usufructuario y nudo propietario.

Valoración de la nuda propiedad de un local comercial

La valoración de la nuda propiedad de un local comercial presenta particularidades respecto a la vivienda:

Métodos de valoración

1. Método fiscal (artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones):

La fórmula fiscal es la misma que para la vivienda:

• Valor del usufructo (%) = 89 – Edad del usufructuario
• Valor de la nuda propiedad = Valor total – Valor del usufructo

2. Método de capitalización de rentas:

Para locales comerciales alquilados, es más adecuado valorar por capitalización:

• Valor del local = Renta anual neta / Tasa de capitalización
• Tasa habitual para locales comerciales: 5% – 8%

3. Método actuarial:

Tiene en cuenta la esperanza de vida del usufructuario y las tablas actuariales para calcular el valor presente del usufructo.

Ejemplo de valoración

Datos del caso:

• Local comercial en calle principal, valorado en 400.000 € (pleno dominio).
• Renta anual del local alquilado: 24.000 € (2.000 €/mes).
• Propietario-usufructuario de 70 años.

Método fiscal:

• Valor del usufructo: 89 – 70 = 19% → 76.000 €
• Valor de la nuda propiedad: 400.000 – 76.000 = 324.000 €

Método de capitalización (más ajustado al mercado):

• Valor del usufructo = Renta anual × Años esperados de usufructo × Factor de actualización
• Esperanza de vida a los 70 años: ~16 años (tablas INE)
• Valor actualizado de las rentas: ~280.000 € (con tasa de descuento del 3%)
• Valor de la nuda propiedad: 400.000 – 280.000 = 120.000 €

Como puede observarse, el método de capitalización suele arrojar un valor de la nuda propiedad significativamente inferior al método fiscal cuando el local genera rentas elevadas. Esto se debe a que el usufructuario disfruta de los ingresos del alquiler, lo que aumenta el valor real del usufructo.

Para calcular el valor de tu nuda propiedad, visita nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.

Fiscalidad específica de los locales comerciales

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El ITP para la compra de la nuda propiedad de un local comercial se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, con los mismos tipos que para la vivienda según la comunidad autónoma (6% – 13%).

Sin embargo, hay una diferencia importante: las bonificaciones y tipos reducidos que algunas comunidades aplican a la vivienda habitual no son aplicables a los locales comerciales.

IVA en lugar de ITP

Si el vendedor es un empresario o profesional y el local está afecto a su actividad económica, la operación puede estar sujeta a IVA (21%) en lugar de ITP. Esto ocurre cuando:

• El vendedor actúa en el ejercicio de su actividad empresarial.
• La venta se considera una entrega de bienes sujeta al IVA.
• Se puede renunciar a la exención del IVA en determinados supuestos.

La diferencia entre ITP e IVA es crucial:

• ITP: 6-13%, no deducible.
• IVA: 21%, deducible si el comprador es empresario.

IRPF del usufructuario

Si el usufructuario alquila el local, las rentas percibidas tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, con una particularidad: a diferencia de la vivienda, no existe la reducción del 60% por alquiler de vivienda. Las rentas de locales comerciales tributan al tipo general.

Impuesto de Sociedades

Si el nudo propietario es una persona jurídica (sociedad mercantil), la nuda propiedad se contabiliza como un activo inmobiliario y las rentas futuras (tras la consolidación del dominio) tributarán en el Impuesto de Sociedades.

Para más información fiscal, consulta nuestro artículo sobre impuestos en la nuda propiedad.

Oportunidades de inversión

¿Por qué invertir en nuda propiedad de locales?

1. Descuento significativo: el descuento sobre el pleno dominio suele ser mayor que en viviendas, especialmente si el local genera rentas elevadas.
2. Menos competencia: pocos inversores buscan nuda propiedad de locales, lo que ofrece oportunidades de negociación.
3. Diversificación: permite diversificar la cartera inmobiliaria más allá de la vivienda.
4. Potencial de cambio de uso: al consolidar el dominio, el inversor puede cambiar el uso del local (convertirlo en vivienda, otro tipo de negocio, etc.).
5. Ubicaciones prime: los locales comerciales suelen estar en ubicaciones privilegiadas que se revalorizan con el tiempo.

Riesgos específicos

1. Deterioro del local: el uso comercial puede provocar un desgaste mayor que el residencial.
2. Obsolescencia comercial: la zona puede perder atractivo comercial con el tiempo.
3. Normativa urbanística: cambios en la normativa pueden limitar los usos del local.
4. Contaminación: en algunos sectores (gasolineras, tintorerías, industria), pueden existir problemas de contaminación del suelo.
5. Regulación sectorial: la actividad del usufructuario puede generar responsabilidades que afecten al inmueble.

Aspectos prácticos del contrato

El contrato de nuda propiedad de un local comercial debe incluir cláusulas específicas que no suelen aparecer en las viviendas:

Cláusula de uso

Es fundamental especificar qué usos puede dar el usufructuario al local:

• ¿Puede cambiar la actividad comercial?
• ¿Puede subarrendar?
• ¿Puede ceder el usufructo a un tercero?
• ¿Puede reformar el local?

Cláusula de mantenimiento especial

Los locales comerciales pueden requerir mantenimiento especializado:

• Instalaciones de climatización comercial.
• Sistemas de seguridad.
• Accesibilidad y prevención de incendios.
• Escaparates y fachada.

Cláusula de responsabilidad

Debe quedar claro quién es responsable de:

• Daños causados por la actividad comercial.
• Reclamaciones de clientes o terceros.
• Sanciones administrativas por incumplimiento normativo.
• Seguros de responsabilidad civil.

Inventario detallado

Es especialmente importante realizar un inventario detallado del estado del local y sus instalaciones al momento de la firma, incluyendo:

• Estado de la estructura y acabados.
• Instalaciones eléctricas, fontanería, climatización.
• Elementos fijos (mostradores, estanterías empotradas).
• Licencias y permisos en vigor.

Para más información sobre el contrato, consulta nuestro artículo sobre aspectos legales del contrato de nuda propiedad.

Caso práctico: farmacia en centro urbano

Situación: Antonio, de 68 años, es propietario de un local donde gestiona su farmacia desde hace 35 años. El local está en una calle céntrica de Valencia y tiene un valor de mercado de 500.000 €. Antonio quiere jubilarse en unos años pero desea seguir ejerciendo hasta los 72. Necesita liquidez para complementar su futura jubilación.

Solución: Antonio vende la nuda propiedad del local por 300.000 € y se reserva el usufructo vitalicio.

Resultado:

• Antonio recibe 300.000 € inmediatamente.
• Sigue ejerciendo en su farmacia sin pagar alquiler.
• Cuando se jubile, puede alquilar el local (si el contrato lo permite) o simplemente conservar el usufructo.
• El nudo propietario consolida el pleno dominio cuando se extinga el usufructo.
• Fiscalmente, si Antonio reinvierte en su plan de pensiones o productos financieros, puede optimizar la tributación.

Caso práctico: nave industrial

Situación: Una empresa familiar posee una nave industrial de 1.500 m² en un polígono industrial. Los herederos tienen la nuda propiedad (heredada del padre) y la madre viuda tiene el usufructo. La empresa opera desde la nave pero necesita capital para modernizar su maquinaria.

Solución posible: Los herederos (nudos propietarios) pueden vender su nuda propiedad a un inversor, manteniendo el usufructo de la madre. Sin embargo, para esta operación necesitan:

• Consentimiento de todos los nudos propietarios.
• El usufructo de la madre no se ve afectado.
• El inversor adquiere la nuda propiedad y consolidará el dominio al fallecimiento de la madre.

Alternativa: Los herederos pueden hipotecar la nuda propiedad para obtener financiación sin venderla. La hipoteca recaería solo sobre la nuda propiedad, sin afectar al usufructo.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender la nuda propiedad de cualquier tipo de local?

Sí. La nuda propiedad puede aplicarse a locales comerciales, oficinas, naves industriales, garajes, trasteros y cualquier tipo de inmueble. No hay restricción legal por el tipo de uso.

¿El usufructuario de un local puede cambiar de actividad?

Depende del contrato. Si no se especifica nada, el usufructuario debe mantener el destino económico del inmueble (artículo 467 CC). Sin embargo, es recomendable regular esta cuestión expresamente en el contrato.

¿Qué ocurre si el negocio del usufructuario cierra?

El cierre del negocio no extingue el usufructo. El usufructuario puede dejar el local cerrado, buscar un nuevo uso o alquilarlo (si el contrato lo permite). El usufructo solo se extingue por las causas legales (fallecimiento, renuncia, cumplimiento del plazo, etc.).

¿Puedo comprar la nuda propiedad de un local con hipoteca?

Sí, aunque la financiación para nuda propiedad de locales comerciales es menos habitual que para viviendas. Los bancos suelen exigir una entrada mayor (40-50%) y tipos de interés más altos.

¿El traspaso de un negocio afecta a la nuda propiedad?

El traspaso de un negocio (cesión de la actividad comercial) es independiente de la titularidad del inmueble. Si el usufructuario traspasa su negocio, puede ceder también el usufructo (si el contrato lo permite) o simplemente transferir la actividad manteniendo el usufructo.

Conclusión

La nuda propiedad de locales comerciales es un segmento del mercado inmobiliario con gran potencial tanto para propietarios que necesitan liquidez como para inversores que buscan oportunidades diferenciadas. Aunque comparte los principios básicos de la nuda propiedad de viviendas, presenta particularidades legales, fiscales y de valoración que requieren un asesoramiento especializado.

En Nuda Propiedad Segura te asesoramos sobre todas las opciones disponibles, tanto si eres propietario de un local comercial como si buscas invertir en este segmento. Contacta con nosotros para una consulta gratuita y sin compromiso.