¿Qué ocurre cuando se extingue el usufructo? Plazos y consecuencias

La extinción del usufructo es un momento clave en toda operación de nuda propiedad, ya que determina cuándo el nudo propietario recupera el pleno dominio de la vivienda. En este artículo analizamos las causas de extinción, los plazos legales y las consecuencias prácticas para ambas partes.

Causas de extinción del usufructo según el Código Civil

El artículo 513 del Código Civil establece las causas por las que se extingue el usufructo:

1. Fallecimiento del usufructuario

Es la causa más habitual en operaciones de nuda propiedad con usufructo vitalicio. Cuando el usufructuario fallece, el derecho de usufructo se extingue automáticamente y el nudo propietario consolida el pleno dominio.

Aspectos importantes:

• La extinción es automática, no requiere sentencia judicial.
• Los herederos del usufructuario no heredan el usufructo (salvo pacto expreso).
• El nudo propietario debe inscribir la consolidación en el Registro de la Propiedad.

2. Expiración del plazo establecido

Si el usufructo es temporal (por ejemplo, constituido por un plazo de 10 o 15 años), se extingue al finalizar el período acordado, independientemente de que el usufructuario siga con vida.

3. Renuncia del usufructuario

El usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho en cualquier momento. Esta renuncia debe formalizarse:

• En escritura pública ante notario.
• Inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La renuncia es un acto irrevocable y debe ser libre y sin vicios del consentimiento.

4. Pérdida total de la cosa

Si la vivienda se destruye completamente (por incendio, derrumbe, catástrofe natural), el usufructo se extingue porque desaparece el objeto sobre el que recae.

Matices importantes:

• La destrucción debe ser total, no parcial.
• Si existe seguro, la indemnización sustituye al bien.
• La destrucción parcial no extingue el usufructo, sino que este continúa sobre lo que reste.

5. Consolidación

Se produce cuando una misma persona reúne la condición de nudo propietario y usufructuario. Por ejemplo, si el nudo propietario hereda el usufructo o lo adquiere por compra.

6. Prescripción

El usufructo puede extinguirse por no uso durante un plazo determinado:

• 6 años para bienes muebles.
• 30 años para bienes inmuebles.

En la práctica, esta causa es poco frecuente en viviendas, ya que el usufructuario suele habitar o utilizar el inmueble.

7. Resolución del derecho del constituyente

Si el derecho del propietario que constituyó el usufructo se resuelve o anula, el usufructo también se extingue.

Extinción por fallecimiento: el caso más habitual

En el 90% de las operaciones de nuda propiedad, el usufructo es vitalicio y se extingue por fallecimiento del usufructuario. Veamos el proceso detallado:

¿Qué ocurre inmediatamente tras el fallecimiento?

1. Extinción automática del usufructo: no se necesita sentencia judicial.
2. Consolidación del pleno dominio: el nudo propietario pasa a ser propietario pleno.
3. Derecho de acceso: el nudo propietario adquiere el derecho de uso y disfrute inmediato.

Trámites necesarios tras la extinción

El nudo propietario debe realizar los siguientes trámites:

Trámite	Plazo recomendado	Coste aproximado
Obtener certificado de defunción	Inmediato	Gratuito
Escritura de consolidación (notario)	1-3 meses	300 € - 600 €
Inscripción en el Registro de la Propiedad	Tras la escritura	150 € - 300 €
Cambio de titularidad catastral	2 meses (obligatorio)	Gratuito
Liquidación del Impuesto de Sucesiones	6 meses desde el fallecimiento	Variable

Documentación necesaria para la consolidación

• Certificado de defunción del usufructuario.
• Escritura original de constitución del usufructo/nuda propiedad.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• DNI del nudo propietario.

Extinción por plazo: usufructo temporal

El usufructo temporal tiene fecha de caducidad. Cuando se cumple el plazo:

Efectos al vencimiento del plazo

• El usufructo se extingue de forma automática en la fecha pactada.
• El usufructuario debe entregar la posesión de la vivienda al nudo propietario.
• La vivienda debe devolverse en el estado de conservación pactado o razonable.

¿Qué pasa si el usufructuario no abandona la vivienda?

Si el usufructuario se niega a abandonar la vivienda tras la extinción del plazo:

1. El nudo propietario debe requerirle formalmente (burofax o notarialmente).
2. Si no accede, se puede iniciar un procedimiento de desahucio por precario.
3. Los tribunales suelen resolver estos casos en un plazo de 3 a 6 meses.

Es una situación infrecuente, pero el nudo propietario tiene todas las herramientas legales para recuperar la posesión.

Consolidación del pleno dominio

La consolidación es el momento en que el nudo propietario reúne todos los derechos sobre la vivienda: la titularidad (que ya tenía) y el uso y disfrute (que adquiere al extinguirse el usufructo).

Efectos de la consolidación

Tras la consolidación, el antiguo nudo propietario puede:

• Vivir en la vivienda como propietario pleno.
• Venderla en el mercado libre a precio de pleno dominio.
• Alquilarla y percibir las rentas.
• Hipotecarla o utilizarla como garantía.
• Realizar reformas sin restricciones.
• Donarla o legarla a quien desee.

Valor económico de la consolidación

La consolidación supone una revalorización significativa para el nudo propietario:

Ejemplo práctico:

• Vivienda valorada en 300.000 € en el momento de la compra.
• Nuda propiedad adquirida por 180.000 € (60% del valor).
• Tras la consolidación: el propietario tiene un inmueble valorado en 300.000 € (o más, si se ha revalorizado).
• Plusvalía potencial: 120.000 € o más.

Esta es una de las razones por las que invertir en nuda propiedad resulta tan atractivo para los inversores.

Derechos del nudo propietario tras la extinción del usufructo

Una vez extinguido el usufructo, el nudo propietario pasa a tener pleno dominio con todos los derechos inherentes:

Derechos inmediatos

• Posesión: derecho a ocupar y utilizar la vivienda.
• Disposición: puede vender, donar, hipotecar o gravar el inmueble.
• Disfrute: puede obtener rentas (alquiler) o beneficios del inmueble.
• Transformación: puede reformar, ampliar o modificar la vivienda.

Obligaciones tras la consolidación

El nuevo propietario pleno asume también todas las obligaciones:

• IBI y tributos municipales.
• Comunidad de propietarios.
• Mantenimiento completo del inmueble.
• Seguros de la vivienda.

Conoce más sobre los derechos y obligaciones del nudo propietario.

Casos especiales en la extinción del usufructo

Usufructo constituido a favor de varias personas

Si el usufructo se constituyó a favor de dos personas (por ejemplo, un matrimonio), existen dos posibilidades:

• Usufructo conjunto con derecho de acrecer: al fallecer uno, el otro conserva el usufructo íntegro. Solo se extingue con el fallecimiento del último.
• Usufructo sin acrecimiento: al fallecer uno, se extingue su parte y el nudo propietario consolida el 50%.

En las operaciones de nuda propiedad con matrimonios, lo habitual es pactar el usufructo conjunto con derecho de acrecer para proteger al cónyuge superviviente.

Usufructo y divorcio o separación

Si los usufructuarios se divorcian, el usufructo no se extingue automáticamente. Debe resolverse en el convenio regulador o en sentencia judicial qué ocurre con el derecho de usufructo.

Usufructo y declaración de fallecimiento

En caso de desaparición prolongada, la declaración judicial de fallecimiento produce los mismos efectos que el fallecimiento real a efectos de extinción del usufructo. Los plazos para esta declaración oscilan entre 1 y 10 años según las circunstancias.

¿Puede prorrogarse el usufructo?

Usufructo vitalicio

No se puede prorrogar porque no tiene plazo: dura toda la vida del usufructuario. La cuestión de la “prórroga” no aplica.

Usufructo temporal

Técnicamente es posible prorrogar un usufructo temporal si ambas partes están de acuerdo:

• Se formaliza mediante nueva escritura pública.
• Puede implicar un nuevo pago al nudo propietario como compensación.
• Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, estas prórrogas son poco frecuentes en la práctica.

Prescripción de la acción para reclamar la consolidación

Es importante saber que el nudo propietario tiene un plazo para reclamar la consolidación:

• 30 años desde la extinción del usufructo para ejercer la acción de reclamación.
• Pasado este plazo, puede perder el derecho a reclamar la posesión por prescripción.

Por tanto, es recomendable actuar con diligencia y tramitar la consolidación lo antes posible tras la extinción del usufructo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta consolidar el pleno dominio?

Los costes de notaría, registro y gestión oscilan entre 500 € y 1.000 €. La mayor variable es el posible Impuesto de Sucesiones, que depende de la comunidad autónoma.

¿Es necesario hacer una nueva escritura?

Sí, es recomendable otorgar una escritura de consolidación ante notario para que el Registro de la Propiedad refleje correctamente la nueva situación.

¿Puedo vender antes de consolidar?

Sí, puedes vender la nuda propiedad en cualquier momento, incluso antes de que se extinga el usufructo. Lo que no puedes es vender el pleno dominio hasta que se produzca la consolidación.

Conclusión

La extinción del usufructo es un proceso regulado por ley que ofrece seguridad jurídica tanto al usufructuario como al nudo propietario. Conocer los plazos, causas y consecuencias permite a ambas partes planificar adecuadamente y evitar sorpresas.

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