Nuda propiedad en Baleares: mercado, precios y fiscalidad
Nuda propiedad en Baleares: mercado, precios y fiscalidad
Las Islas Baleares combinan un mercado inmobiliario de los más caros de España con un derecho civil propio (la Compilación de Derecho Civil de Baleares) y una fuerte demanda internacional. Estas particularidades hacen de Baleares un mercado de nuda propiedad con características únicas.
Mercado inmobiliario balear
Precios por isla
| Isla | Precio medio (€/m²) | Tendencia | Demanda internacional |
|---|---|---|---|
| Mallorca | 3.000 - 6.000 | Alcista | Muy alta (alemanes, británicos) |
| Ibiza | 4.500 - 8.000+ | Alcista fuerte | Extrema (lujo internacional) |
| Menorca | 2.500 - 4.000 | Alcista | Alta (británicos, franceses) |
| Formentera | 5.000 - 10.000+ | Estable-alcista | Muy alta (lujo) |
Mallorca: el mercado principal
Mallorca concentra el 75% de las operaciones de nuda propiedad en Baleares:
- Palma de Mallorca: capital con todos los servicios. Centro histórico 3.500-5.500 €/m². Paseo Marítimo y Santa Catalina especialmente cotizados.
- Calvià (Portals, Santa Ponsa): zona premium con fuerte presencia alemana.
- Sóller y Pollença: pueblos de interior con encanto y alta demanda.
- Manacor e Inca: opciones más accesibles en el interior.
Ibiza
- Mercado de ultra lujo con precios de los más altos de España.
- Operaciones de nuda propiedad de alto valor.
- Demanda internacional muy fuerte.
Menorca
- Mercado más tranquilo y sostenible.
- Precios inferiores a Mallorca e Ibiza.
- Atractivo para inversores que buscan calidad de vida.
Derecho civil balear
La Compilación de Derecho Civil de Baleares
Baleares tiene derecho civil propio que varía incluso entre islas:
Mallorca y Menorca
- Definición: institución por la que los padres pueden asignar bienes a un hijo en pago de su legítima. Relevante en planificación sucesoria.
- Legítima: los hijos tienen derecho a 1/3 del caudal si son 4 o menos, o a 1/2 si son más de 4.
- Usufructo del viudo: usufructo de la mitad de la herencia si hay hijos, de 2/3 si no hay hijos pero sí ascendientes.
Ibiza y Formentera
- Régimen sucesorio diferente al de Mallorca.
- Mayor libertad de testar (heredamiento paccionado).
- El usufructo vidual tiene particularidades propias.
| Aspecto | Mallorca/Menorca | Ibiza/Formentera | Derecho común |
|---|---|---|---|
| Legítima hijos | 1/3 o 1/2 | Variable | 2/3 |
| Usufructo viudo | 1/2 con hijos | Variable | 1/3 de mejora |
| Libertad de testar | Moderada | Alta | Limitada |
Estas diferencias afectan a la planificación sucesoria vinculada a la nuda propiedad. Más información en nuestra guía sobre nuda propiedad y herencia.
Fiscalidad en Baleares
ITP en Baleares
Baleares aplica una escala progresiva con tipos altos:
| Base imponible | Tipo ITP |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8% |
| De 400.001 a 600.000 € | 9% |
| De 600.001 a 1.000.000 € | 10% |
| Más de 1.000.000 € | 11,5% |
Tipo reducido del 5% para vivienda habitual con valor inferior a 200.000 €.
Dado los altos precios en Baleares, muchas operaciones de nuda propiedad tributan al 9% o 10%.
Impuesto de Sucesiones
Baleares tiene bonificaciones moderadas:
- Hijos menores de 21: reducción de 25.000 € por año hasta 21.
- Vivienda habitual: reducción del 100% hasta 180.000 €.
Comparativa fiscal
| Comunidad | ITP típico nuda propiedad |
|---|---|
| Baleares | 8-11,5% |
| Canarias | 6,5% |
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% |
Para detalles fiscales completos, consulta nuestra guía de impuestos.
Perfil del vendedor en Baleares
Mallorquines propietarios
- Edad: 70-85 años.
- Vivienda: pisos en Palma o casas en pueblos del interior.
- Valor: 250.000 - 600.000 € (Palma), 150.000 - 400.000 € (interior).
- Motivación: complementar pensión en un entorno de coste de vida alto.
Residentes extranjeros jubilados
- Alemanes, británicos y escandinavos que compraron hace 20-30 años.
- Propiedades de alto valor, especialmente en la costa.
- Buscan liquidez manteniendo su hogar en Baleares.
Más sobre las ventajas para mayores en nuestra guía sobre nuda propiedad para personas mayores.
Perfil del comprador
- Inversores alemanes: principal grupo, especialmente en Mallorca.
- Inversores británicos: presencia histórica, concentrados en Menorca y sur de Mallorca.
- Inversores nacionales: madrileños y catalanes con visión a largo plazo.
- Family offices: inversión institucional en carteras de propiedades.
Más sobre inversión en nuestra guía de inversión en nuda propiedad.
Ejemplo práctico en Baleares
Situación: Margalida tiene 73 años y posee un piso de 90 m² en el centro de Palma valorado en 380.000 euros.
La operación:
- Valor del usufructo: 89 - 73 = 16% → 380.000 × 16% = 60.800 €
- Valor fiscal de la nuda propiedad: 380.000 - 60.800 = 319.200 €
- Precio de mercado ofrecido: 215.000 € (57% del valor total)
- ITP para el comprador: 319.200 × 8% = 25.536 €
Resultado: Margalida recibe 215.000 €, sigue en su piso y está exenta de IRPF.
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Aspectos específicos de Baleares
Normativa urbanística insular
- Ley del suelo de Baleares: restricciones al desarrollo urbanístico.
- Verificar licencias y calificación del suelo.
- Normativa de protección del litoral especialmente estricta.
Alquiler turístico
En Baleares, el alquiler turístico está muy regulado. El usufructuario debe tener en cuenta:
- Necesidad de licencia turística (ETV).
- Restricciones por zonas.
- Posibles limitaciones en la comunidad de propietarios.
Para más información sobre alquiler y usufructo, consulta nuestra guía sobre usufructuario y alquiler.
Ventajas de la nuda propiedad en Baleares
- Valores inmobiliarios altos: importes significativos para el vendedor.
- Fuerte demanda internacional: facilita encontrar comprador rápidamente.
- Revalorización constante: el mercado balear crece de forma sostenida.
- Calidad de vida: clima, naturaleza y servicios.
- Conexiones internacionales: aeropuerto de Palma entre los más transitados de Europa.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica el derecho civil balear o el español?
Se aplica el derecho civil balear (Compilación) si tienes vecindad civil balear. Esto afecta a las legítimas, el usufructo vidual y otros aspectos sucesorios.
¿Es fácil encontrar comprador en Baleares?
Sí, especialmente en Mallorca y Palma. La fuerte demanda internacional hace que el plazo de venta sea de 2 a 4 meses en zonas cotizadas.
¿Puedo vender la nuda propiedad de una casa rústica?
Sí, pero hay que verificar la calificación urbanística y las restricciones al desarrollo. Las casas rústicas tienen un mercado específico de compradores.
Conclusión
Baleares ofrece uno de los mercados más atractivos para la nuda propiedad en España: valores inmobiliarios altos que garantizan importes significativos, demanda internacional constante y un derecho civil propio que aporta particularidades a tener en cuenta. El asesoramiento especializado en derecho balear es fundamental para una operación segura.
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