Nuda propiedad en la Comunidad de Madrid: guía completa

La Comunidad de Madrid es el mercado de nuda propiedad más importante de España. Más allá de la capital madrileña, la comunidad autónoma incluye municipios con mercados inmobiliarios propios que ofrecen oportunidades diversas. Con el ITP más bajo de la península (6%) y bonificación del 99% en Sucesiones, Madrid es el territorio más favorable fiscalmente para estas operaciones.

Ventaja fiscal de la Comunidad de Madrid

ITP del 6%

La Comunidad de Madrid aplica un tipo único del 6% en el ITP, el más bajo de la península y solo superado por el País Vasco (4%) y equiparado con Navarra (6%).

Bonificación del 99% en Sucesiones

Madrid ofrece una bonificación del 99% en el Impuesto de Sucesiones para herencias entre familiares directos (cónyuge, hijos, padres). Esto significa que la consolidación del pleno dominio tras la extinción del usufructo apenas tiene coste fiscal.

Comparativa fiscal completa

Aspecto	Madrid	Media nacional
ITP	6%	8-10%
Sucesiones (cónyuge/hijos)	Bonificación 99%	Variable (50-99%)
Plusvalía municipal	Según municipio	Según municipio

Esta combinación hace de la Comunidad de Madrid el territorio más atractivo fiscalmente para nuda propiedad. Más detalles en nuestra guía de impuestos.

Mercado inmobiliario: más allá de la capital

Corona norte (alta demanda)

Municipio	Precio medio (€/m²)	Rango vivienda	Perfil
Alcobendas	2.800 - 4.000	250.000 - 500.000 €	Empresarial, moderno
San Sebastián de los Reyes	2.200 - 3.200	200.000 - 400.000 €	Comercial, familiar
Tres Cantos	2.500 - 3.500	220.000 - 420.000 €	Tecnológico, joven
Colmenar Viejo	1.800 - 2.500	180.000 - 320.000 €	Sierra, accesible

Corona noroeste (premium)

Municipio	Precio medio (€/m²)	Rango vivienda	Perfil
Pozuelo de Alarcón	3.500 - 5.500	350.000 - 900.000 €	Premium, familiar
Las Rozas	2.800 - 4.200	280.000 - 600.000 €	Familiar, naturaleza
Majadahonda	2.500 - 3.800	250.000 - 500.000 €	Residencial, servicios
Boadilla del Monte	2.500 - 4.000	280.000 - 600.000 €	Exclusivo, verde
Villanueva de la Cañada	2.000 - 3.200	250.000 - 500.000 €	Chalets, familiar

Corona sur

Municipio	Precio medio (€/m²)	Rango vivienda	Perfil
Getafe	1.800 - 2.600	150.000 - 300.000 €	Universitario, industrial
Leganés	1.600 - 2.400	130.000 - 280.000 €	Accesible, servicios
Fuenlabrada	1.400 - 2.000	120.000 - 240.000 €	Accesible
Móstoles	1.500 - 2.200	130.000 - 260.000 €	Comercial
Alcorcón	1.800 - 2.600	150.000 - 300.000 €	Bien comunicado
Parla	1.200 - 1.800	100.000 - 200.000 €	Más accesible

Corona este

Municipio	Precio medio (€/m²)	Rango vivienda	Perfil
Alcalá de Henares	1.500 - 2.200	120.000 - 260.000 €	Patrimonio, universidad
Torrejón de Ardoz	1.500 - 2.200	120.000 - 250.000 €	Accesible, comunicado
Coslada	1.800 - 2.500	150.000 - 280.000 €	Aeropuerto, logística
Rivas-Vaciamadrid	2.200 - 3.000	200.000 - 380.000 €	Moderno, familiar

Sierra de Madrid

Zona	Precio medio (€/m²)	Rango vivienda	Perfil
Sierra Norte	1.200 - 2.000	120.000 - 280.000 €	Natural, tranquilo
Sierra Oeste	1.500 - 2.500	150.000 - 350.000 €	Chalets, naturaleza
El Escorial/San Lorenzo	1.800 - 2.800	180.000 - 400.000 €	Patrimonio, premium

Particularidades legales

La Comunidad de Madrid se rige por el Código Civil español (derecho común). No tiene derecho foral. Para una explicación completa, consulta qué es la nuda propiedad.

Perfil del vendedor en la corona metropolitana

Jubilados de la corona sur

• Edad: 68-80 años.
• Vivienda: pisos de 70-100 m² en Getafe, Leganés, Fuenlabrada, Móstoles.
• Valor: 120.000 - 280.000 €.
• Pensión: 900-1.200 €/mes.
• Motivación: complementar pensión en una zona con coste de vida creciente.

Propietarios de la corona noroeste

• Edad: 70-82 años.
• Vivienda: chalets o adosados en Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda.
• Valor: 350.000 - 800.000 €.
• Motivación: obtener liquidez importante de un patrimonio inmobiliario elevado.

Consulta nuda propiedad para personas mayores.

Ejemplo práctico en la corona metropolitana

Situación: Rafael tiene 73 años y posee un adosado de 160 m² en Las Rozas valorado en 420.000 euros.

La operación:

1. Valor del usufructo: 89 - 73 = 16% → 420.000 × 16% = 67.200 €
2. Valor fiscal de la nuda propiedad: 420.000 - 67.200 = 352.800 €
3. Precio de mercado ofrecido: 235.000 € (56% del valor total)
4. ITP para el comprador: 352.800 × 6% = 21.168 €

Resultado: Rafael recibe 235.000 €, sigue en su casa y está exento de IRPF.

Calcula tu caso con nuestra calculadora. Más en cómo calcular el valor.

Inversión en la corona metropolitana

Zonas con mayor potencial de revalorización

1. Rivas-Vaciamadrid: crecimiento urbanístico y demográfico sostenido.
2. Getafe y Alcorcón: transformación urbanística y nuevas infraestructuras.
3. Alcalá de Henares: Patrimonio de la Humanidad con precios accesibles.
4. Tres Cantos: polo tecnológico con demanda creciente.

Zonas de valor consolidado

1. Pozuelo de Alarcón: máxima estabilidad y revalorización.
2. Las Rozas y Majadahonda: demanda constante de familias.
3. Alcobendas: zona empresarial premium.

Más sobre inversión en invertir en nuda propiedad.

Ventajas de la Comunidad de Madrid

1. ITP del 6%: el más bajo de la península.
2. Bonificación 99% en Sucesiones: consolidación sin coste fiscal.
3. Mercado dinámico: alta demanda y liquidez.
4. Diversidad: desde viviendas accesibles hasta premium.
5. Infraestructura de primer nivel: sanitaria, de transporte y de servicios.
6. Derecho común: sin complicaciones forales.
7. Revalorización constante: Madrid nunca pierde atractivo.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor vender en la capital o en la corona?

Depende del valor de tu vivienda y tu objetivo. En la capital los importes son mayores, pero en la corona el coste de vida puede ser menor. Ambas opciones se benefician del mismo ITP del 6%.

¿Hay demanda en los municipios más pequeños?

En municipios de más de 50.000 habitantes (Getafe, Alcorcón, Leganés, etc.) hay demanda suficiente. En pueblos más pequeños puede ser necesario más tiempo. Plazo medio: 3 a 6 meses en la corona, 6 a 10 meses en municipios menores.

¿Puedo vender la nuda propiedad de un chalet?

Sí. Los chalets y adosados en la corona noroeste son muy demandados por inversores que buscan viviendas unifamiliares con descuento.

Conclusión

La Comunidad de Madrid ofrece el marco fiscal más competitivo de la península para la nuda propiedad: ITP del 6% y bonificación del 99% en Sucesiones. Más allá de la capital, la corona metropolitana presenta oportunidades diversas que van desde viviendas accesibles en la corona sur hasta propiedades premium en la corona noroeste. Un mercado dinámico con demanda constante que garantiza operaciones ágiles.

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