Ventajas fiscales de la nuda propiedad: ahorro en impuestos
Ventajas fiscales de la nuda propiedad: ahorro en impuestos
La nuda propiedad ofrece un marco fiscal especialmente favorable tanto para vendedores como para compradores. Conocer estas ventajas puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros en impuestos. En esta guía te explicamos todas las ventajas fiscales y cómo aprovecharlas al máximo.
La gran ventaja: exención total en IRPF para mayores de 65 años
Sin duda, la ventaja fiscal más importante de la nuda propiedad es la exención total de la ganancia patrimonial en IRPF para vendedores mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
¿En qué consiste la exención?
Cuando un propietario mayor de 65 años vende la nuda propiedad de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida está completamente exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Requisitos para la exención
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Edad | Ser mayor de 65 años en el momento de la venta |
| Vivienda habitual | Haber residido en ella al menos 3 años continuados |
| Titularidad | Ser propietario del inmueble |
| Reinversión | No es necesario reinvertir el importe obtenido |
¿Cuánto se ahorra con la exención?
Veamos el ahorro con un ejemplo real:
Situación: María, 72 años, vende la nuda propiedad de su vivienda habitual por 200.000 €. Compró la vivienda hace 30 años por 40.000 €.
| Concepto | Sin exención | Con exención (mayor de 65) |
|---|---|---|
| Ganancia patrimonial | 160.000 € | 160.000 € |
| IRPF a pagar | 36.560 € | 0 € |
| Ahorro | - | 36.560 € |
Cálculo del IRPF sin exención:
- 6.000 € × 19% = 1.140 €
- 44.000 € × 21% = 9.240 €
- 110.000 € × 23% = 25.300 €
- Hasta 160.000 €: no aplica tramo del 27%
- Total: 35.680 €
La diferencia entre vender antes o después de los 65 años puede ser de más de 35.000 € en este ejemplo.
¿Y si la vivienda es de un matrimonio?
Si ambos cónyuges son cotitulares del inmueble:
- Ambos deben ser mayores de 65 años para que la exención sea total.
- Si solo uno es mayor de 65, la exención aplica solo sobre su parte de la ganancia.
- En gananciales, cada cónyuge tributa por el 50% de la ganancia.
Ventajas fiscales para el vendedor
Plusvalía municipal: posibilidad de no pagar
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos) tiene una ventaja clave desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021:
- Si no ha existido ganancia real (el valor actual es inferior al de adquisición), no hay obligación de pagar plusvalía.
- El contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes) y el método real (plusvalía efectiva), optando por el más favorable.
Reducción del patrimonio computable
Al vender la nuda propiedad:
- La vivienda deja de computar en el Impuesto sobre el Patrimonio a su valor total.
- Solo computa el usufructo que se ha reservado, cuyo valor fiscal es menor.
- Esto puede suponer una reducción significativa de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.
Ejemplo de reducción patrimonial
| Concepto | Antes de vender | Después de vender |
|---|---|---|
| Valor de la vivienda en Patrimonio | 300.000 € | 0 € (ya no es propietario) |
| Valor del usufructo (75 años) | - | 42.000 € (14% del valor) |
| Dinero recibido en cuenta | - | 180.000 € |
| Patrimonio total computable | 300.000 € | 222.000 € |
| Reducción | - | 78.000 € |
No genera deuda ni intereses
A diferencia de la hipoteca inversa, la venta de nuda propiedad:
- No genera intereses que se acumulen con el tiempo.
- No reduce progresivamente el patrimonio heredable.
- El dinero recibido es limpio y definitivo.
- No hay cuotas mensuales que pagar.
Ventajas fiscales para el comprador
ITP sobre el valor de la nuda propiedad (no sobre el pleno dominio)
El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) calculado sobre el valor fiscal de la nuda propiedad, que es inferior al valor del pleno dominio.
Ejemplo de ahorro en ITP
Situación: Compra de nuda propiedad en Madrid (ITP 6%). Usufructuario de 75 años. Valor de referencia: 400.000 €.
| Concepto | Compra pleno dominio | Compra nuda propiedad |
|---|---|---|
| Base imponible | 400.000 € | 344.000 € (86%) |
| ITP (6%) | 24.000 € | 20.640 € |
| Ahorro | - | 3.360 € |
Cuanto mayor sea la edad del usufructuario, menor será el valor fiscal de la nuda propiedad y, por tanto, menor el ITP.
Consolidación del pleno dominio con bonificaciones
Cuando el usufructo se extingue y el comprador consolida el pleno dominio, puede beneficiarse de:
- Bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones: muchas comunidades autónomas bonifican entre el 95% y el 99% de este impuesto.
- ITP complementario reducido: solo tributa por la diferencia entre el valor total y el valor de la nuda propiedad ya tributado.
Tipos de ITP por comunidad autónoma
El ITP varía significativamente entre comunidades, lo que afecta a la rentabilidad de la inversión:
| Comunidad | Tipo ITP | Ventaja relativa |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | Más favorable |
| Madrid | 6% | Favorable |
| Navarra | 6% | Favorable |
| Canarias | 6,5% | Favorable |
| Andalucía | 7% | Intermedio |
| Cataluña | 10% | Menos favorable |
| Com. Valenciana | 10% | Menos favorable |
| Cantabria | 10% | Menos favorable |
Más detalles sobre impuestos en nuestra guía fiscal completa.
Ventajas fiscales en la herencia
Para los herederos del vendedor
La venta de nuda propiedad puede tener efectos positivos en la planificación sucesoria:
- Reduce el valor del patrimonio inmobiliario sujeto al Impuesto de Sucesiones.
- Permite al vendedor hacer donaciones en vida a los herederos, aprovechando bonificaciones autonómicas.
- El dinero es más fácil de repartir equitativamente entre varios herederos que un inmueble indivisible.
Donaciones en vida con el capital recibido
El vendedor puede utilizar parte del dinero recibido para hacer donaciones a sus hijos o nietos:
| Comunidad | Bonificación donaciones (padres a hijos) |
|---|---|
| Madrid | 99% |
| Andalucía | 99% |
| Cataluña | Variable (5-9%) |
| Com. Valenciana | 75% (menores de 21 años) |
| Galicia | Variable |
Más información sobre nuda propiedad y herencia.
Ventajas fiscales del usufructo
IBI y gastos deducibles
El usufructuario, al ser responsable del IBI y los gastos ordinarios, puede deducir estos importes si alquila la vivienda:
- IBI: gasto deducible en rendimientos del capital inmobiliario.
- Comunidad de propietarios: deducible íntegramente.
- Seguros: deducibles si están vinculados al inmueble.
- Reparaciones de conservación: deducibles.
- Amortización del usufructo: deducible según su vida útil fiscal.
Reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual
Si el usufructuario alquila la vivienda como vivienda habitual del inquilino, puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo en su declaración de IRPF.
Planificación fiscal: cuándo vender
La edad óptima para vender
Desde el punto de vista fiscal, la edad óptima para vender la nuda propiedad depende de varios factores:
| Factor | Recomendación |
|---|---|
| Exención IRPF | Esperar a cumplir 65 años |
| Mayor importe | A mayor edad, mayor porcentaje del valor |
| Plusvalía municipal | Analizar ambos métodos de cálculo |
| Patrimonio | Evaluar el impacto en el Impuesto sobre el Patrimonio |
Ejemplo comparativo por edad
Vivienda valorada en 350.000 €, comprada por 80.000 €:
| Edad | Importe aprox. recibido | IRPF | Ahorro fiscal total |
|---|---|---|---|
| 60 años | 140.000 € | ~14.000 € | 0 € |
| 65 años | 175.000 € | 0 € (exento) | ~19.500 € |
| 70 años | 195.000 € | 0 € (exento) | ~24.000 € |
| 75 años | 210.000 € | 0 € (exento) | ~27.000 € |
| 80 años | 230.000 € | 0 € (exento) | ~31.000 € |
El ahorro fiscal total incluye la exención en IRPF y la menor base del Impuesto sobre el Patrimonio.
Ventajas frente a otras alternativas
Nuda propiedad vs. hipoteca inversa
| Aspecto fiscal | Nuda propiedad | Hipoteca inversa |
|---|---|---|
| IRPF sobre la operación | Exento (>65 años, vivienda habitual) | No tributa (es un préstamo) |
| Intereses | No genera | Sí, crecientes |
| Impuesto sobre Patrimonio | Reduce la base | No reduce (la deuda compensa el activo) |
| Herencia | Dinero heredable | Deuda heredable |
Nuda propiedad vs. venta total con alquiler
| Aspecto fiscal | Nuda propiedad | Venta + alquiler |
|---|---|---|
| IRPF vendedor | Exento (>65 años) | Exento (>65 años) |
| IRPF alquiler | No paga alquiler | Paga alquiler sin deducción |
| IBI | Lo asume el usufructuario | Lo asume el inquilino (vía renta) |
| Patrimonio | Se reduce parcialmente | Se reduce totalmente |
Errores fiscales comunes que debes evitar
Error 1: Vender antes de los 65 años sin necesidad
Si puedes esperar a cumplir 65 años, el ahorro en IRPF puede ser de decenas de miles de euros. Salvo urgencia económica, merece la pena planificar.
Error 2: No declarar correctamente la operación
La venta de nuda propiedad debe declararse en el IRPF del ejercicio correspondiente, aunque esté exenta. La no declaración puede generar requerimientos de la Agencia Tributaria.
Error 3: No conservar la documentación
Es fundamental conservar:
- La escritura original de compra del inmueble.
- Las facturas de mejoras realizadas (aumentan el valor de adquisición).
- La escritura de venta de la nuda propiedad.
- Los justificantes de pago de impuestos (ITP, plusvalía).
Error 4: No analizar ambos métodos de plusvalía
Desde la reforma de 2021, siempre hay que calcular la plusvalía municipal por ambos métodos (objetivo y real) y elegir el más favorable. Muchos contribuyentes pagan de más por no hacer esta comparación.
Preguntas frecuentes
¿La nuda propiedad tributa como segunda vivienda?
Solo si no es la vivienda habitual del vendedor. Si lo es y el vendedor tiene más de 65 años, la ganancia está totalmente exenta de IRPF.
¿Puedo aplicar la exención si tengo varias propiedades?
La exención solo aplica a la vivienda habitual. Si tienes varias propiedades, solo una puede ser considerada vivienda habitual. Las demás tributarán normalmente.
¿Hacienda puede cuestionar el precio de venta?
Sí. La Agencia Tributaria puede comprobar si el precio se ajusta al valor de referencia catastral. Si el precio declarado es inferior, puede girar una liquidación complementaria.
¿Es compatible la exención de IRPF con la exención de plusvalía?
Sí. Son impuestos diferentes gestionados por administraciones distintas (estatal y municipal). Puedes estar exento de IRPF y también de plusvalía municipal si no ha habido incremento real de valor.
¿Los herederos pagan impuestos por el dinero recibido de la nuda propiedad?
Los herederos tributarán por el Impuesto de Sucesiones sobre el patrimonio heredado, que incluirá el dinero restante de la venta. Las bonificaciones autonómicas pueden reducir significativamente esta tributación.
Conclusión
La nuda propiedad ofrece un marco fiscal excepcionalmente favorable, especialmente para los mayores de 65 años. La exención total en IRPF, la tributación reducida en ITP y las posibilidades de planificación sucesoria hacen de esta fórmula una de las opciones más eficientes desde el punto de vista fiscal. La clave está en planificar con antelación y contar con asesoramiento especializado.
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