Nuda propiedad vs hipoteca inversa: ¿cuál te conviene más?

Cuando una persona mayor busca obtener liquidez de su vivienda sin dejar de vivir en ella, surgen dos opciones principales: la nuda propiedad y la hipoteca inversa. Ambas permiten monetizar el patrimonio inmobiliario, pero funcionan de manera muy diferente. En esta comparativa te ayudamos a decidir cuál se adapta mejor a tu situación.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad consiste en vender la titularidad de tu vivienda conservando el derecho a vivir en ella (usufructo) de por vida. Recibes un pago único o una combinación de pago inicial más renta mensual.

Características clave:

• Es una venta, no un préstamo.
• Recibes dinero y no generas ninguna deuda.
• Sigues viviendo en tu casa como usufructuario.
• La operación es irrevocable.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario destinado a personas mayores de 65 años. El banco te presta dinero usando tu vivienda como garantía. No tienes que devolver el préstamo mientras vivas, pero la deuda (capital + intereses) se acumula.

Características clave:

• Es un préstamo con garantía hipotecaria.
• Recibes el dinero en forma de renta mensual, pago único o combinación.
• La deuda se acumula con intereses compuestos.
• Al fallecer, los herederos deben devolver la deuda o entregar la vivienda.
• Sigues siendo el propietario completo.

Tabla comparativa detallada

Criterio	Nuda propiedad	Hipoteca inversa
Naturaleza	Venta	Préstamo
Propiedad	Se transfiere al comprador	La conservas
Derecho a vivir en casa	Sí (usufructo)	Sí
Forma de cobro	Pago único (o combinado)	Renta mensual / pago único
Deuda generada	Ninguna	Sí (capital + intereses)
Intereses	No hay	Sí (pueden ser elevados)
Edad mínima	Sin mínimo legal	65 años
Importe recibido	50-80% del valor	15-40% del valor
Herencia	No se hereda la vivienda	Se hereda con deuda
Costes iniciales	Notaría + Registro	Comisión apertura + tasación + notaría
Costes periódicos	Gastos ordinarios	Gastos ordinarios + seguro obligatorio
Reversibilidad	Irrevocable	Cancelable (devolviendo la deuda)
Regulación	Código Civil	Ley 41/2007
Fiscalidad	Exenta IRPF (+65 años, vivienda habitual)	No tributa como ingreso
Entidades que lo ofrecen	Empresas especializadas e inversores	Bancos y entidades financieras

Pros y contras de la nuda propiedad

Ventajas

• Mayor importe: generalmente se recibe más dinero que con una hipoteca inversa.
• Sin deuda: no se generan intereses ni se acumula una deuda creciente.
• Simplicidad: operación clara y transparente sin letra pequeña financiera.
• Sin cuotas: no hay pagos mensuales de ningún tipo.
• Seguridad jurídica: regulada por el Código Civil español.
• Sin requisito de edad: aunque es más habitual a partir de 65 años, no hay mínimo legal.
• Protección del usufructo: inscrito en el Registro de la Propiedad, oponible a terceros.
• Gastos extraordinarios: las reparaciones extraordinarias las asume el nudo propietario.

Desventajas

• Irrevocable: una vez vendida, no puedes recuperar la propiedad.
• Sin herencia inmobiliaria: los herederos no recibirán la vivienda.
• Pérdida de revalorización futura: si el inmueble sube de valor, no te beneficias.
• Proceso de venta: requiere encontrar un comprador, lo que puede llevar tiempo.

Pros y contras de la hipoteca inversa

Ventajas

• Conservas la propiedad: sigues siendo el dueño completo de la vivienda.
• Reversible: puedes cancelar la hipoteca devolviendo lo prestado más intereses.
• Herencia posible: los herederos pueden recuperar la vivienda pagando la deuda.
• Te beneficias de la revalorización: si la vivienda sube de valor, esa plusvalía es tuya (o de tus herederos).

Desventajas

• Importe limitado: los bancos suelen conceder solo entre el 15% y el 40% del valor de tasación.
• Intereses acumulados: la deuda crece con el tiempo por los intereses compuestos, pudiendo superar el valor de la vivienda.
• Oferta escasa: muy pocos bancos la comercializan activamente en España.
• Costes elevados: comisión de apertura, tasación, seguro de renta vitalicia obligatorio, notaría.
• Complejidad financiera: producto difícil de entender con condiciones variables.
• Seguro obligatorio: se exige contratar un seguro de renta vitalicia, que tiene un coste significativo.
• Deuda para herederos: los herederos reciben la vivienda con una deuda que puede ser considerable.
• Riesgo de deuda negativa: si la deuda supera el valor de la vivienda (aunque la ley limita la responsabilidad al valor del inmueble).

¿Cuándo te conviene la nuda propiedad?

La venta de nuda propiedad es la mejor opción si:

• Necesitas un capital importante de una sola vez (para reformas, pagar deudas, ayudar a familiares).
• No tienes herederos directos o tus herederos no necesitan la vivienda.
• Prefieres una operación sencilla sin complicaciones financieras.
• Quieres evitar deudas a toda costa.
• Eres mayor de 70-75 años: el porcentaje que recibes es mayor y la operación es más ventajosa.
• Tu vivienda tiene un valor medio-alto: las operaciones son más atractivas para compradores.
• Quieres despreocuparte de reparaciones extraordinarias.

Ejemplo: María, 78 años

María tiene una vivienda valorada en 250.000 € y una pensión de 900 €/mes. Necesita 100.000 € para gastos médicos y mejorar su calidad de vida.

Con nuda propiedad: recibe 150.000-175.000 € de una vez. Sin deuda, sin intereses. Sigue viviendo en su casa.

Con hipoteca inversa: el banco le ofrece como máximo 75.000-100.000 € en total (en pagos mensuales de 300-400 €). Se generan intereses desde el primer día.

Mejor opción para María: la nuda propiedad, porque necesita un capital grande de golpe y obtiene significativamente más dinero.

¿Cuándo te conviene la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa puede ser más adecuada si:

• Quieres conservar la propiedad para tus herederos.
• Solo necesitas un complemento mensual modesto a tu pensión.
• Tu vivienda tiene un valor muy alto y la deuda generada será proporcionalmente pequeña.
• Tus herederos tienen capacidad económica para devolver la deuda y recuperar la vivienda.
• Valoras la reversibilidad: quieres la opción de cancelar la operación en el futuro.
• Eres relativamente joven (65-70 años) y prefieres recibir rentas a largo plazo.

Ejemplo: Antonio, 67 años

Antonio tiene una vivienda valorada en 500.000 € y una pensión de 1.800 €/mes. Solo necesita un complemento de 400 €/mes.

Con nuda propiedad: recibiría 250.000-300.000 € de golpe, pero perdería la propiedad de una vivienda valiosa. Sus hijos quieren heredar la casa familiar.

Con hipoteca inversa: recibe 400 €/mes como complemento a su pensión. La vivienda vale mucho y la deuda acumulada será proporcionalmente manejable. Sus hijos podrán heredar la vivienda pagando la deuda.

Mejor opción para Antonio: la hipoteca inversa, porque solo necesita un complemento mensual, su vivienda tiene alto valor y sus herederos pueden asumir la deuda futura.

Comparativa fiscal

Aspecto fiscal	Nuda propiedad	Hipoteca inversa
IRPF	Ganancia patrimonial (exenta si +65 años y vivienda habitual)	Las disposiciones no tributan como renta
ITP	Lo paga el comprador	No aplica
Plusvalía municipal	Sí (al transmitirse la propiedad)	No (no hay transmisión)
Impuesto de Sucesiones	No aplica	Los herederos pueden enfrentar IS sobre la vivienda
IBI	Lo paga el usufructuario	Lo paga el propietario (tú)

Para más información fiscal, consulta nuestra guía de impuestos en la nuda propiedad.

¿Se pueden combinar ambas opciones?

En teoría, no directamente sobre el mismo inmueble. Sin embargo, existen estrategias complementarias:

• Vender la nuda propiedad de una vivienda e invertir parte del capital recibido en productos financieros que generen rentas mensuales.
• Si tienes dos propiedades, vender la nuda propiedad de una y contratar hipoteca inversa sobre la otra.
• Utilizar el capital de la nuda propiedad para constituir una renta vitalicia asegurada.

Alternativas a considerar

Si ni la nuda propiedad ni la hipoteca inversa te convencen completamente, existen otras opciones:

Alternativa	Descripción	Para quién
Vivienda inversa	Vendes la vivienda y alquilas con derecho de permanencia	Quienes prefieren renta mensual alta
Renta vitalicia inmobiliaria	Vendes y recibes una renta mensual de por vida	Quienes priorizan ingresos recurrentes
Alquilar una habitación	Alquilas parte de tu vivienda	Quienes buscan un complemento sin perder nada
Downsizing	Vendes y compras una vivienda más pequeña	Quienes no necesitan tanto espacio

Preguntas frecuentes

¿Cuál ofrece más dinero?

La nuda propiedad suele ofrecer entre 2 y 4 veces más dinero que la hipoteca inversa, dependiendo de la edad y el valor de la vivienda.

¿Cuál es más segura?

Ambas son seguras y están reguladas por ley. La nuda propiedad tiene la ventaja de no generar deudas, mientras que la hipoteca inversa acumula intereses que pueden preocupar a los herederos.

¿Puedo cambiar de opinión?

Con la nuda propiedad, no: es irrevocable. Con la hipoteca inversa, sí: puedes cancelarla devolviendo el capital más los intereses generados.

¿Cuál es más rápida de contratar?

La nuda propiedad suele formalizarse en 4-8 semanas. La hipoteca inversa puede tardar 2-4 meses por los requisitos bancarios y el seguro obligatorio.

Conclusión

No existe una opción universalmente mejor: la decisión depende de tu situación personal, tus necesidades financieras y tus prioridades familiares. La nuda propiedad ofrece más liquidez y simplicidad, mientras que la hipoteca inversa permite conservar la propiedad a costa de generar una deuda creciente.

Lo más importante es informarse bien y contar con asesoramiento profesional antes de tomar cualquier decisión.

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