Nuda propiedad en Galicia: derecho foral y particularidades

Galicia cuenta con derecho civil propio (Ley de Derecho Civil de Galicia - LDCG) que presenta particularidades en materia de usufructo, legítimas y derechos sucesorios. Con un mercado inmobiliario diverso y precios accesibles fuera de las grandes ciudades, la comunidad gallega ofrece oportunidades interesantes para la nuda propiedad.

Derecho civil gallego (LDCG)

Particularidades relevantes

La Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia (LDCG) establece diferencias importantes:

Legítima gallega

Aspecto	Derecho común	Derecho gallego
Legítima hijos	2/3	1/4 del caudal
Tipo	Individual	Colectiva (distribuible entre hijos)
Naturaleza	Pars bonorum (parte de bienes)	Pars valoris (derecho de crédito)

La legítima gallega es solo el 25% del caudal y es un derecho de crédito (no de bienes). Los legitimarios tienen derecho a un valor, no a bienes concretos. Esto facilita enormemente la venta de nuda propiedad sin conflictos con herederos.

Usufructo del viudo gallego

• El cónyuge viudo tiene derecho al usufructo vitalicio de 1/4 de la herencia si concurre con descendientes.
• Sin descendientes: usufructo vitalicio de la mitad de la herencia.

Pactos sucesorios gallegos

Galicia permite los pactos sucesorios, acuerdos entre el causante y los herederos sobre la distribución de la herencia en vida. Esto puede ser relevante para planificar la venta de nuda propiedad. Consulta nuda propiedad y herencia.

Derecho de labrar y poseer

Instituciones como la compañía familiar gallega y el derecho de labrar y poseer pueden afectar a propiedades rurales, aunque son poco frecuentes en contextos urbanos.

Mercado inmobiliario en Galicia

Precios por ciudad

Ciudad	Precio medio (€/m²)	Tendencia	Demanda
A Coruña	1.800 - 2.800	Estable-alcista	Media-alta
Vigo	1.600 - 2.500	Estable-alcista	Media-alta
Santiago de Compostela	1.500 - 2.300	Estable	Media
Pontevedra	1.200 - 1.800	Estable	Media
Ourense	900 - 1.400	Estable	Baja-media
Lugo	800 - 1.300	Estable	Baja
Rías Baixas	1.400 - 2.500	Alcista	Media-alta

Ciudades destacadas

A Coruña

• Mayor mercado de nuda propiedad de Galicia.
• Centro y Ensanche: 2.000-2.800 €/m².
• Riazor y Orzán: playa urbana con demanda sostenida.
• Excelente infraestructura sanitaria (CHUAC).

Vigo

• Ciudad industrial y portuaria con economía dinámica.
• Centro y Gran Vía: 1.800-2.500 €/m².
• Bouzas y Coia: opciones más accesibles.
• Puerto más activo del Atlántico.

Santiago de Compostela

• Capital gallega y ciudad Patrimonio de la Humanidad.
• Mercado universitario y turístico.
• Zona histórica con precios sostenidos.

Rías Baixas

• Costa atlántica con alta calidad de vida.
• Sanxenxo, O Grove, Baiona: turismo y segunda residencia.
• Demanda creciente de inversores.

Fiscalidad en Galicia

ITP del 9%

Tipo	Porcentaje
Tipo general	9%
Vivienda habitual menores de 36 años	7%
Familias numerosas	7%

Impuesto de Sucesiones

Galicia ha ido aumentando las bonificaciones. Actualmente:

• Hijos mayores de 25: reducción variable.
• Vivienda habitual: reducción del 99% (hasta ciertos límites).

Comparativa fiscal

Comunidad	ITP general
Galicia	9%
Asturias	8-10%
Castilla y León	8%
Cantabria	10%
Madrid	6%

Más detalles en nuestra guía de impuestos.

Perfil del vendedor gallego

• Edad: 72-85 años (Galicia tiene alta tasa de envejecimiento).
• Vivienda: pisos en A Coruña, Vigo o Santiago.
• Valor: 120.000 - 280.000 €.
• Pensión: 900-1.100 €/mes.
• Motivación: complementar pensión, financiar cuidados.

Consulta nuda propiedad para personas mayores.

Ejemplo práctico

Situación: Carmen tiene 76 años y posee un piso de 95 m² en el Ensanche de A Coruña valorado en 210.000 euros.

La operación:

1. Valor del usufructo: 89 - 76 = 13% → 210.000 × 13% = 27.300 €
2. Valor fiscal de la nuda propiedad: 210.000 - 27.300 = 182.700 €
3. Precio de mercado ofrecido: 122.000 € (58% del valor total)
4. ITP para el comprador: 182.700 × 9% = 16.443 €

Resultado: Carmen recibe 122.000 €, sigue en su piso y está exenta de IRPF.

Calcula tu caso con nuestra calculadora. Más en cómo calcular el valor.

Ventajas en Galicia

1. Legítima reducida (25%): máxima libertad para vender sin conflictos.
2. Legítima como crédito: los herederos no pueden reclamar bienes concretos.
3. Pactos sucesorios: permiten planificación anticipada.
4. Coste de vida moderado: el capital rinde bien.
5. Calidad de vida: gastronomía, naturaleza, tranquilidad.
6. Mercado estable: precios sostenidos en las grandes ciudades.

Preguntas frecuentes

¿Se aplica el derecho gallego o el español?

Se aplica la LDCG si tienes vecindad civil gallega. Esto afecta especialmente a legítimas y derechos del cónyuge viudo. El usufructo como derecho real se rige básicamente por los mismos principios que el Código Civil.

¿La legítima gallega facilita la venta de nuda propiedad?

Sí, significativamente. Al ser solo el 25% y tratarse de un derecho de crédito (no de bienes), los herederos no pueden reclamar la vivienda concreta, lo que facilita la operación.

¿Hay demanda en las provincias interiores?

Ourense y Lugo tienen demanda limitada. Las mejores oportunidades están en A Coruña, Vigo, Santiago y las Rías Baixas. Plazo medio: 4 a 8 meses en grandes ciudades.

Perfil del comprador en Galicia

El mercado gallego de nuda propiedad atrae a un perfil de comprador diverso, con motivaciones y procedencias variadas:

• Inversores locales gallegos: profesionales y empresarios con conocimiento del derecho foral (LDCG), lo que les permite valorar con mayor precisión las ventajas jurídicas de la legítima reducida y la naturaleza crediticia de los derechos legitimarios. Su familiaridad con el marco legal gallego les otorga una ventaja competitiva a la hora de negociar y estructurar operaciones.
• Inversores madrileños: la conexión ferroviaria de alta velocidad AVE entre Santiago de Compostela y Madrid (menos de 3 horas) ha incrementado el interés de inversores de la capital. Buscan diversificación geográfica y precios sensiblemente inferiores a los del mercado madrileño.
• Inversores que buscan costa atlántica: Galicia ofrece un litoral extenso y de gran belleza a precios significativamente inferiores a los del Cantábrico oriental (País Vasco, Cantabria). Esta diferencia de precio, combinada con una calidad de vida equivalente, resulta muy atractiva para quienes desean invertir en propiedades costeras.
• Inversores atraídos por las Rías Baixas: la zona de Sanxenxo, O Grove, Cambados y Baiona representa un polo de turismo de calidad con gastronomía reconocida internacionalmente. La demanda turística sostenida garantiza la revalorización a medio y largo plazo.
• Presupuesto medio: las operaciones de nuda propiedad en Galicia se mueven habitualmente en un rango de 80.000 a 180.000 euros, lo que las hace accesibles para un amplio espectro de inversores particulares sin necesidad de recurrir a financiación externa.

Proceso de venta en Galicia

La venta de nuda propiedad en Galicia sigue un proceso estructurado en seis fases principales:

1. Valoración profesional: un tasador homologado evalúa la vivienda teniendo en cuenta las particularidades del mercado gallego, el estado de conservación y la ubicación. En propiedades del casco histórico de Santiago o zonas costeras de las Rías Baixas, la valoración debe considerar factores específicos como la protección patrimonial o la estacionalidad turística.

2. Cálculo del valor de la nuda propiedad: se determina el valor del usufructo (en función de la edad del vendedor) y se descuenta del valor total del inmueble. Esta operación requiere conocimientos técnicos específicos. Consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad para entender el proceso en detalle.

3. Búsqueda de comprador: el plazo medio para encontrar un comprador es de 4 a 8 meses en las grandes ciudades (A Coruña, Vigo, Santiago), aunque puede alargarse considerablemente en el interior de Galicia (Ourense, Lugo) y en núcleos rurales. La intermediación profesional especializada acelera significativamente este proceso.

4. Firma ante notario: la escritura pública debe formalizarse ante un notario que conozca las particularidades de la LDCG. Es especialmente importante que el notario verifique la vecindad civil de las partes, los posibles pactos sucesorios previos y los derechos legitimarios de los herederos conforme al derecho gallego.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: una vez firmada la escritura, se inscribe la transmisión de la nuda propiedad en el registro correspondiente. Esta inscripción es fundamental para la seguridad jurídica de ambas partes y da publicidad frente a terceros.

6. Liquidación fiscal: el comprador debe liquidar el ITP (9% sobre el valor fiscal de la nuda propiedad) en la Agencia Tributaria de Galicia (ATRIGA) en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. Es recomendable contar con asesoramiento fiscal para optimizar la tributación.

Consideraciones específicas de Galicia

Existen varios factores propios de la comunidad gallega que conviene tener en cuenta antes de realizar una operación de nuda propiedad:

• Vecindad civil gallega: la aplicación de la LDCG depende de la vecindad civil del vendedor, no de la ubicación del inmueble. Un propietario con vecindad civil gallega se rige por el derecho foral gallego aunque su vivienda esté en otra comunidad, y viceversa. Verificar este aspecto es imprescindible antes de cualquier operación.
• Certificación energética obligatoria: como en el resto de España, toda vivienda que se transmita debe contar con un certificado de eficiencia energética en vigor. En Galicia, dado el parque inmobiliario relativamente antiguo en muchas zonas, es habitual encontrar calificaciones bajas (E, F o G), lo cual no impide la venta pero debe constar en la documentación.
• Propiedades rurales: Galicia cuenta con un extenso patrimonio rural. Antes de adquirir la nuda propiedad de una finca rústica o una vivienda en suelo rural, es imprescindible verificar la clasificación urbanística del terreno y comprobar la posible existencia de derechos de labrar y poseer u otras instituciones forales que puedan afectar a la propiedad.
• Clima húmedo: el clima atlántico de Galicia, con abundantes precipitaciones, hace especialmente importante evaluar el estado de conservación del inmueble. Problemas de humedades, estado de la cubierta y aislamiento térmico son aspectos que afectan directamente al valor de la propiedad y a los futuros gastos de mantenimiento.
• Patrimonio en Santiago de Compostela: las viviendas situadas en el casco histórico de Santiago, declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, están sujetas a una protección urbanística específica. Cualquier intervención o reforma requiere autorizaciones especiales, lo que puede limitar las posibilidades de actuación futura del nudo propietario.
• Para profundizar en los derechos y obligaciones de cada parte, consulta nuestra guía sobre derechos del usufructuario y del nudo propietario.

Conclusión

Galicia ofrece un marco jurídico favorable para la nuda propiedad gracias a su derecho foral: legítima reducida al 25%, naturaleza de crédito (no de bienes) y pactos sucesorios. El mercado en A Coruña, Vigo y Santiago es dinámico, con precios que generan importes significativos. El asesoramiento en derecho gallego es recomendable.

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