Что такое голая собственность (nuda propiedad)? Полное руководство

Голая собственность (nuda propiedad) — это юридическая концепция, которая становится всё более актуальной в Испании, особенно среди пожилых людей, желающих получить наличные средства без потери права проживания в своём доме. В этом подробном руководстве мы простым и понятным языком объясним, что это значит, как работает и почему это может стать решением, которое вы ищете.

Определение голой собственности: простое объяснение

Голая собственность — это право быть собственником недвижимости без права пользования и распоряжения ею. Другими словами, вы являетесь владельцем «на бумаге», но не можете использовать жильё или получать от него доход, пока действует узуфрукт.

Представьте, что собственность на жильё — это апельсин. Если его разделить, получатся две части:

• Голая собственность: «кожура» или структура права собственности.
• Узуфрукт: «мякоть» или право пользования и проживания в жилье.

Когда обе части объединяются в руках одного лица, речь идёт о полном праве собственности — полная собственность со всеми правами.

Что говорит Гражданский кодекс Испании о голой собственности?

Гражданский кодекс Испании регулирует эту правовую фигуру в нескольких основных статьях:

Статья 467 Гражданского кодекса

«Узуфрукт предоставляет право пользования чужим имуществом с обязанностью сохранять его форму и сущность, если иное не предусмотрено актом его учреждения или законом.»

Эта статья определяет узуфрукт, который является обратной стороной голой собственности. Пока узуфруктуарий пользуется имуществом, голый собственник сохраняет титул собственности.

Статья 468 Гражданского кодекса

«Узуфрукт устанавливается законом, волей частных лиц, выраженной в актах при жизни или по завещанию, а также в силу приобретательной давности.»

Это означает, что разделение между голой собственностью и узуфруктом может быть установлено путём:

• Договора купли-продажи (акт при жизни)
• Завещания (последняя воля)
• В силу закона (например, узуфрукт пережившего супруга)

Различия между голой собственностью, узуфруктом и полным правом собственности

Понимание различий между этими тремя понятиями имеет фундаментальное значение для принятия обоснованных решений:

Понятие	Кто является титульным владельцем?	Может ли проживать в доме?	Может ли продать?	Может ли сдавать в аренду?
Полное право собственности	Полный собственник	Да	Да (всё)	Да
Узуфрукт	Узуфруктуарий	Да	Нет (только узуфрукт)	Да
Голая собственность	Голый собственник	Нет	Да (только голую собственность)	Нет

Полное право собственности

Это полная собственность на недвижимость. Владелец имеет все права: пользоваться, распоряжаться и распоряжаться имуществом. Это то, что большинство людей понимает под словами «быть собственником».

Узуфрукт

Это вещное право пользования и распоряжения чужим имуществом. Узуфруктуарий может проживать в жилье, сдавать его в аренду и получать доход, но не может его продавать или уничтожать. Он обязан сохранять форму и сущность недвижимости.

Голая собственность

Это титул собственности на недвижимость без права пользования. Голый собственник является зарегистрированным владельцем, но не может использовать жильё, пока существует узуфрукт. Когда узуфрукт прекращается, голый собственник автоматически восстанавливает полное право собственности.

Как работает продажа голой собственности на практике?

Процесс проще, чем кажется. Рассмотрим практический пример:

Практический пример с цифрами

Ситуация: Мария, 75 лет, является собственницей квартиры в Мадриде стоимостью 300 000 евро. Ей нужны наличные средства для дополнения пенсии, но она не хочет покидать свой дом.

Операция:

1. Мария продаёт голую собственность своего жилья инвестору.
2. За собой она сохраняет пожизненный узуфрукт: она продолжит жить в своём доме до конца жизни.
3. Стоимость узуфрукта рассчитывается в зависимости от возраста (в 75 лет — примерно 20% от стоимости недвижимости).
4. Стоимость голой собственности составляет: 300 000 € – 60 000 € (узуфрукт) = 240 000 €.
5. На практике рыночная цена обычно составляет от 50% до 70% стоимости жилья в зависимости от возраста продавца и рыночных условий.

Результат для Марии:

• Она получает от 150 000 € до 210 000 € наличными.
• Продолжает жить в своём доме до конца жизни.
• Не должна платить аренду.
• Может дополнить свою пенсию полученными деньгами.

Результат для инвестора:

• Приобретает недвижимость со значительной скидкой.
• Когда узуфрукт прекратится, получит полное право собственности.
• Инвестиция растёт в цене со временем.

Виды узуфрукта при голой собственности

Существуют различные виды узуфрукта, которые непосредственно влияют на операцию:

Пожизненный узуфрукт

Наиболее распространённый вид при операциях с голой собственностью. Узуфруктуарий сохраняет право пользования до своей смерти. Это предпочтительный вариант для большинства пожилых продавцов.

Временный узуфрукт

Устанавливается на определённый период времени (например, 10 или 15 лет). По истечении срока голый собственник восстанавливает полное право собственности независимо от того, жив ли узуфруктуарий.

Узуфрукт с рентой

В некоторых операциях продавец не только сохраняет узуфрукт, но и получает дополнительную ежемесячную ренту помимо первоначального платежа. Эта модальность уменьшает сумму первоначального платежа, но гарантирует регулярный доход.

Для кого идеальна голая собственность?

Для продавцов (пожилые люди)

Продажа голой собственности особенно подходит для:

• Людей старше 65 лет, которым нужно дополнить пенсию.
• Собственников без прямых наследников или с наследниками, которым не нужно жильё.
• Людей с высокими медицинскими расходами, которым нужна немедленная ликвидность.
• Пенсионеров, которые хотят улучшить качество жизни, не отказываясь от своего дома.

Для покупателей (инвесторы)

Покупка голой собственности привлекает:

• Долгосрочных инвесторов, ищущих недвижимость со скидкой.
• Людей, планирующих выход на пенсию, которые хотят обеспечить себе жильё в будущем.
• Инвесторов, стремящихся к диверсификации портфеля материальными активами.

Преимущества голой собственности

Для продавца

• Немедленная ликвидность без потери жилья.
• Безопасность: продолжает жить в своём доме пожизненно.
• Без долгов: это не кредит, не начисляются проценты.
• Налоговые льготы: благоприятный налоговый режим для лиц старше 65 лет.
• Спокойствие: операция регулируется Гражданским кодексом.

Для покупателя

• Значительная скидка от рыночной стоимости.
• Рост стоимости: недвижимость дорожает со временем.
• Без управления: нет арендаторов и расходов на содержание во время узуфрукта.
• Юридическая безопасность: операция зарегистрирована в Реестре собственности.

Часто задаваемые вопросы о голой собственности

Безопасна ли продажа голой собственности?

Да. Это полностью законная и регулируемая операция в соответствии с Гражданским кодексом Испании. Она оформляется у нотариуса и регистрируется в Реестре собственности, что обеспечивает полную юридическую безопасность обеих сторон.

Могу ли я продолжать сдавать жильё в аренду, если продам голую собственность?

Да, как узуфруктуарий вы сохраняете право сдавать жильё в аренду и получать арендный доход. Это одно из прав узуфруктуария, признанных законом.

Что происходит, если мне нужно переехать в дом престарелых?

Если узуфруктуарий переезжает в дом престарелых, он может сдать жильё в аренду и использовать арендный доход для оплаты проживания. Узуфрукт не прекращается при прекращении проживания в недвижимости.

Теряют ли наследники все права?

Наследники не смогут унаследовать жильё, но продавец может направить полученные деньги на помощь им при жизни или оставить их в наследство другим способом.

Кто оплачивает расходы на жильё?

Как правило, узуфруктуарий оплачивает обычные расходы (содержание общего имущества, налог на недвижимость, коммунальные услуги), а голый собственник берёт на себя капитальный ремонт.

Заключение

Голая собственность — это безопасный, легальный и всё более используемый финансовый инструмент в Испании, который позволяет пожилым людям получить ликвидность из своего жилья, не отказываясь от проживания в нём. Для инвесторов это возможность приобрести недвижимость со значительной скидкой.

Если вы рассматриваете этот вариант как продавец или как инвестор, крайне важно иметь профессиональное специализированное консультирование, которое проведёт вас через весь процесс.

---

Хотите узнать, сколько стоит голая собственность вашего жилья? Воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором или свяжитесь с нашей командой экспертов для получения бесплатной персональной оценки.