Cos’è la nuda proprietà? Guida completa

La nuda proprietà (nuda propiedad in spagnolo) è un concetto giuridico sempre più rilevante in Spagna, soprattutto tra le persone anziane che desiderano ottenere liquidità senza perdere il diritto di vivere nella propria casa. In questa guida completa spieghiamo in modo chiaro e semplice cosa significa, come funziona e perché potrebbe essere la soluzione che stai cercando.

Definizione di nuda proprietà: spiegazione semplice

La nuda proprietà è il diritto di essere proprietario di un immobile senza avere il diritto di uso e godimento dello stesso. In altre parole, sei il proprietario “sulla carta”, ma non puoi utilizzare l’abitazione né ricavarne redditi finché esiste un usufrutto in corso.

Immagina che la proprietà di un’abitazione sia come un’arancia intera. Se la dividiamo, otteniamo due parti:

• La nuda proprietà: la “buccia” o struttura del diritto di proprietà.
• L’usufrutto: la “polpa” o il diritto di usare e godere dell’abitazione.

Quando entrambe le parti si riuniscono nella stessa persona, parliamo di piena proprietà: la proprietà completa con tutti i diritti.

Cosa dice il Codice Civile spagnolo sulla nuda proprietà?

Il Codice Civile spagnolo regola questa figura in diversi articoli fondamentali:

Articolo 467 del Codice Civile

“L’usufrutto dà diritto a godere dei beni altrui con l’obbligo di conservarne la forma e la sostanza, a meno che il titolo della sua costituzione o la legge autorizzino diversamente.”

Questo articolo definisce l’usufrutto, che è la controparte della nuda proprietà. Mentre l’usufruttuario gode del bene, il nudo proprietario conserva la titolarità.

Articolo 468 del Codice Civile

“L’usufrutto si costituisce per legge, per volontà dei privati manifestata in atti tra vivi o in ultima volontà, e per prescrizione.”

Ciò significa che la separazione tra nuda proprietà e usufrutto può essere stabilita mediante:

• Contratto di compravendita (atto tra vivi)
• Testamento (ultima volontà)
• Per legge (come l’usufrutto del coniuge vedovo)

Differenze tra nuda proprietà, usufrutto e piena proprietà

Comprendere le differenze tra questi tre concetti è fondamentale per prendere decisioni informate:

Concetto	Chi è il titolare?	Può vivere nella casa?	Può vendere?	Può affittare?
Piena proprietà	Proprietario completo	Sì	Sì (tutto)	Sì
Usufrutto	Usufruttuario	Sì	No (solo l’usufrutto)	Sì
Nuda proprietà	Nudo proprietario	No	Sì (solo la nuda proprietà)	No

Piena proprietà

È la proprietà completa di un immobile. Il titolare ha tutti i diritti: usare, godere, disporre e rivendicare il bene. È ciò che la maggior parte delle persone intende per “essere proprietario”.

Usufrutto

È il diritto reale di uso e godimento su un bene altrui. L’usufruttuario può vivere nell’abitazione, affittarla e ottenere redditi, ma non può venderla né distruggerla. Deve conservare la forma e la sostanza dell’immobile.

Nuda proprietà

È la titolarità dell’immobile senza il diritto di uso. Il nudo proprietario è il proprietario registrato, ma non può utilizzare l’abitazione finché esiste l’usufrutto. Quando l’usufrutto si estingue, il nudo proprietario recupera automaticamente la piena proprietà.

Come funziona la vendita di nuda proprietà nella pratica?

Il processo è più semplice di quanto sembri. Vediamolo con un esempio pratico:

Esempio pratico con numeri

Situazione: Maria ha 75 anni ed è proprietaria di un appartamento a Madrid del valore di 300.000 euro. Ha bisogno di liquidità per integrare la pensione, ma non vuole lasciare la sua casa.

L’operazione:

1. Maria vende la nuda proprietà della sua abitazione a un investitore.
2. Si riserva l’usufrutto vitalizio: continuerà a vivere nella sua casa fino al decesso.
3. Il valore dell’usufrutto si calcola in base all’età (a 75 anni, circa il 20% del valore dell’immobile).
4. Il valore della nuda proprietà è: 300.000 € - 60.000 € (usufrutto) = 240.000 €.
5. In pratica, il prezzo di mercato si colloca solitamente tra il 50% e il 70% del valore dell’abitazione.

Risultato per Maria:

• Riceve tra 150.000 € e 210.000 € in contanti.
• Continua a vivere nella sua casa per il resto della vita.
• Non deve pagare l’affitto.
• Può integrare la pensione con il denaro ricevuto.

Risultato per l’investitore:

• Acquista un immobile con uno sconto significativo.
• Quando l’usufrutto si estinguerà, otterrà la piena proprietà.
• L’investimento si rivaluta nel tempo.

Tipi di usufrutto nella nuda proprietà

Esistono diverse modalità di usufrutto che influiscono direttamente sull’operazione:

Usufrutto vitalizio

Il più comune nelle operazioni di nuda proprietà. L’usufruttuario conserva il diritto di uso fino al suo decesso. È l’opzione preferita dalla maggior parte dei venditori anziani.

Usufrutto temporaneo

Si stabilisce per un periodo di tempo determinato (ad esempio, 10 o 15 anni). Alla scadenza, il nudo proprietario recupera la piena proprietà indipendentemente dal fatto che l’usufruttuario sia ancora in vita.

Usufrutto con rendita

In alcune operazioni, il venditore non solo conserva l’usufrutto ma riceve anche una rendita mensile aggiuntiva al pagamento iniziale. Questa modalità riduce l’importo del pagamento iniziale ma garantisce entrate ricorrenti.

Per chi è ideale la nuda proprietà?

Per i venditori (persone anziane)

La vendita di nuda proprietà è particolarmente indicata per:

• Persone con più di 65 anni che necessitano di integrare la pensione.
• Proprietari senza eredi diretti o con eredi che non necessitano dell’abitazione.
• Persone con spese mediche elevate che necessitano di liquidità immediata.
• Pensionati che vogliono migliorare la qualità della vita senza rinunciare alla propria casa.

Per gli acquirenti (investitori)

L’acquisto di nuda proprietà attrae:

• Investitori a lungo termine che cercano immobili con sconto.
• Persone che pianificano il pensionamento e vogliono assicurarsi un’abitazione futura.
• Investitori che cercano di diversificare il portafoglio con asset tangibili.

Vantaggi della nuda proprietà

Per il venditore

• Liquidità immediata senza perdere l’abitazione.
• Sicurezza: continua a vivere nella propria casa a vita.
• Senza debiti: non è un prestito, non genera interessi.
• Vantaggi fiscali: il trattamento fiscale può essere favorevole per gli over 65.
• Tranquillità: operazione regolata dal Codice Civile.

Per l’acquirente

• Sconto significativo sul valore di mercato.
• Rivalutazione: l’immobile acquista valore nel tempo.
• Senza gestione: niente inquilini né manutenzione durante l’usufrutto.
• Sicurezza giuridica: operazione iscritta nel Registro della Proprietà.

Domande frequenti sulla nuda proprietà

La vendita di nuda proprietà è sicura?

Sì. È un’operazione perfettamente legale e regolata dal Codice Civile spagnolo. Viene formalizzata davanti al notaio e iscritta nel Registro della Proprietà, garantendo totale sicurezza giuridica per entrambe le parti.

Posso continuare ad affittare la mia abitazione se vendo la nuda proprietà?

Sì, come usufruttuario conservi il diritto di affittare l’abitazione e percepire i canoni di locazione. È uno dei diritti dell’usufruttuario riconosciuti dalla legge.

Cosa succede se devo andare in una casa di riposo?

Se l’usufruttuario si trasferisce in una casa di riposo, può affittare l’abitazione e utilizzare i canoni per pagare la retta. L’usufrutto non si estingue per il fatto di non vivere più nell’immobile.

Gli eredi perdono tutti i diritti?

Gli eredi non potranno ereditare l’abitazione, ma il venditore può destinare il denaro ricevuto ad aiutarli in vita o lasciarlo in eredità in altra forma.

Chi paga le spese dell’abitazione?

Generalmente, l’usufruttuario paga le spese ordinarie (condominio, IMU, utenze) e il nudo proprietario assume le riparazioni straordinarie.

Conclusione

La nuda proprietà è uno strumento finanziario sicuro, legale e sempre più utilizzato in Spagna che permette alle persone anziane di ottenere liquidità dalla propria abitazione senza rinunciare a viverci. Per gli investitori, rappresenta un’opportunità di acquisire immobili con uno sconto significativo.

Se stai considerando questa opzione, sia come venditore che come investitore, è fondamentale avere una consulenza professionale specializzata che ti guidi in tutto il processo.

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