Imposte sulla nuda proprietà: guida fiscale completa
Imposte sulla nuda proprietà: guida fiscale completa
La fiscalità della nuda proprietà è uno degli aspetti che più preoccupa venditori e acquirenti. Conoscere le imposte applicabili, chi le paga e le possibili esenzioni può significare un risparmio di migliaia di euro. In questa guida fiscale completa spieghiamo tutto ciò che devi sapere.
Riepilogo delle imposte sulla nuda proprietà
| Imposta | Chi paga? | Quando? | Importo orientativo |
|---|---|---|---|
| ITP (Imposta Trasmissioni Patrimoniali) | Acquirente | All’acquisto | 6-10% del valore fiscale |
| Plusvalenza municipale | Venditore (salvo patto) | Alla vendita | Variabile per comune |
| IRPF (plusvalenza patrimoniale) | Venditore | Dichiarazione dei redditi | 19-26% (possibile esenzione) |
| IBI (Imposta Beni Immobili) | Usufruttuario | Annualmente | Variabile per comune |
| Notaio | Entrambe le parti | Alla firma | 600 - 1.200 € |
| Registro della Proprietà | Acquirente | Dopo la firma | 200 - 500 € |
ITP: Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali
L’ITP è l’imposta più rilevante nella compravendita di nuda proprietà e la paga l’acquirente.
Come si calcola l’ITP nella nuda proprietà?
L’ITP si calcola sul valore fiscale della nuda proprietà, non sulla piena proprietà:
- Si determina il valore di riferimento dell’immobile (Catasto) o il prezzo d’acquisto, il maggiore dei due.
- Si calcola il valore dell’usufrutto secondo l’età dell’usufruttuario.
- Si sottrae il valore dell’usufrutto dal valore totale per ottenere il valore della nuda proprietà.
Calcolo del valore dell’usufrutto (regola dell’89)
Valore dell’usufrutto (%) = 89 - età dell’usufruttuario
Con un minimo del 10% (per gli over 79) e un massimo del 70% (per gli under 20).
| Età dell’usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| 65 anni | 24% | 76% |
| 70 anni | 19% | 81% |
| 75 anni | 14% | 86% |
| 79+ anni | 10% (minimo) | 90% |
Esempio pratico di ITP
Situazione: Acquisti la nuda proprietà di un’abitazione a Madrid. L’usufruttuario ha 75 anni. Valore di riferimento: 300.000 €.
- Valore dell’usufrutto: 89 - 75 = 14% → 300.000 × 14% = 42.000 €
- Valore della nuda proprietà: 300.000 - 42.000 = 258.000 €
- Aliquota ITP a Madrid: 6%
- ITP da pagare: 258.000 × 6% = 15.480 €
Aliquote ITP per Comunità Autonoma
| Comunità Autonoma | Aliquota generale ITP |
|---|---|
| Andalusia | 7% |
| Aragona | 8-10% |
| Asturie | 8-10% |
| Baleari | 8-11% |
| Canarie | 6,5% |
| Cantabria | 10% |
| Castiglia-La Mancia | 9% |
| Castiglia e León | 8% |
| Catalogna | 10% |
| Valencia | 10% |
| Estremadura | 8-11% |
| Galizia | 9% |
| La Rioja | 7% |
| Madrid | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| Paesi Baschi | 4% |
Plusvalenza municipale
Questo tributo grava sull’incremento di valore del terreno dall’acquisizione alla vendita.
Chi paga la plusvalenza?
Per legge, la paga il venditore (trasmittente). Tuttavia, le parti possono pattire che la assuma l’acquirente.
Come si calcola?
Dalla riforma del 2021, esistono due metodi di calcolo e il contribuente può scegliere il più favorevole:
Metodo oggettivo: si applicano coefficienti annuali al valore catastale del terreno.
Metodo reale: si calcola sulla plusvalenza effettiva ottenuta, proporzionalmente al valore del terreno.
Esenzione
Se si dimostra che non c’è stato incremento reale di valore (si vende per meno di quanto acquistato), la plusvalenza municipale non si paga.
IRPF: Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche
La vendita della nuda proprietà genera una plusvalenza o minusvalenza patrimoniale nell’IRPF del venditore.
Come si calcola la plusvalenza patrimoniale?
Plusvalenza = Prezzo di vendita - Valore di acquisizione (aggiornato)
Aliquote IRPF sulle plusvalenze patrimoniali (2025)
| Fascia di plusvalenza | Aliquota |
|---|---|
| Fino a 6.000 € | 19% |
| Da 6.001 a 50.000 € | 21% |
| Da 50.001 a 200.000 € | 23% |
| Da 200.001 a 300.000 € | 27% |
| Oltre 300.000 € | 28% |
Esenzione per gli over 65
Se il venditore ha più di 65 anni e l’abitazione venduta è la sua abitazione principale, la plusvalenza è totalmente esente da IRPF. È uno dei maggiori vantaggi fiscali della nuda proprietà.
Requisiti per l’esenzione:
- Avere più di 65 anni al momento della vendita.
- Che l’abitazione sia la residenza abituale (averci vissuto almeno 3 anni).
- Non è necessario reinvestire l’importo ottenuto.
Esempio di IRPF
Situazione: Pedro (72 anni) vende la nuda proprietà della sua abitazione principale per 200.000 €. L’acquistò 25 anni fa per 60.000 €.
- Plusvalenza: 200.000 - 60.000 = 140.000 €
- Ha più di 65 anni? Sì
- È abitazione principale? Sì
- Risultato: plusvalenza ESENTE da IRPF. Pedro non paga nulla.
Se Pedro avesse 60 anni, dovrebbe pagare imposte su 140.000 €:
- 6.000 × 19% = 1.140 €
- 44.000 × 21% = 9.240 €
- 90.000 × 23% = 20.700 €
- Totale IRPF: 31.080 €
La differenza tra avere più o meno di 65 anni è, in questo caso, di 31.080 €.
IBI: Imposta sui Beni Immobili
L’IBI è un’imposta municipale annuale che grava sulla proprietà immobiliare.
Chi paga l’IBI: l’usufruttuario o il nudo proprietario?
Per legge e giurisprudenza, l’usufruttuario è obbligato al pagamento dell’IBI. Negli atti di nuda proprietà si pattuisce espressamente che l’IBI lo paghi l’usufruttuario.
Altre spese ordinarie dell’usufruttuario
- Quote condominiali.
- Utenze (acqua, luce, gas).
- Assicurazione sulla casa.
- Riparazioni ordinarie.
Spese a carico del nudo proprietario
Solo le riparazioni straordinarie (struttura, tetto, facciata) e le spese straordinarie condominiali.
Spese notarili e di registrazione
Spese notarili
| Valore dell’atto | Onorari orientativi |
|---|---|
| Fino a 100.000 € | 400 - 600 € |
| Da 100.001 a 200.000 € | 500 - 800 € |
| Da 200.001 a 500.000 € | 700 - 1.000 € |
| Oltre 500.000 € | 900 - 1.200 € |
Spese di registrazione
La registrazione è a carico dell’acquirente: da 150 € a 500 € circa.
Pianificazione fiscale: consigli per ottimizzare
Per il venditore
- Attendi i 65 anni per beneficiare dell’esenzione IRPF.
- Assicurati che sia l’abitazione principale: devi averci vissuto almeno 3 anni.
- Confronta i metodi di calcolo della plusvalenza municipale.
- Conserva tutta la documentazione dell’acquisto originale.
Per l’acquirente
- Confronta l’ITP tra comunità: le aliquote possono variare significativamente.
- Richiedi la valutazione preventiva al fisco.
- Considera le spese future di consolidamento nel calcolo della redditività.
- Verifica le agevolazioni disponibili nella tua comunità autonoma.
Domande frequenti sulla fiscalità
La nuda proprietà è tassata come seconda casa?
Dipende. Se è l’abitazione principale del venditore e ha più di 65 anni, la plusvalenza è esente. Altrimenti, è tassata come plusvalenza patrimoniale.
Il fisco può verificare il prezzo dell’operazione?
Sì. Il fisco può verificare se il prezzo dichiarato è conforme al valore di riferimento catastale.
Si può rateizzare il pagamento delle imposte?
L’ITP e la plusvalenza municipale ammettono rateizzazione nella maggior parte dei comuni.
Conclusione
La fiscalità della nuda proprietà ha sfumature importanti che possono significare una differenza di migliaia di euro. La chiave è pianificare l’operazione in anticipo e contare su una consulenza fiscale specializzata.
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