Nacktes Eigentum vs Umkehrhypothek: Was ist besser für Sie?

Wenn eine ältere Person Liquidität aus ihrer Wohnung gewinnen möchte, ohne umzuziehen, ergeben sich zwei Hauptoptionen: das nackte Eigentum (nuda propiedad) und die Umkehrhypothek (hipoteca inversa). Beide ermöglichen die Monetarisierung des Immobilienvermögens, funktionieren aber sehr unterschiedlich. In diesem Vergleich helfen wir Ihnen zu entscheiden, was besser zu Ihrer Situation passt.

Was ist nacktes Eigentum?

Das nackte Eigentum besteht darin, den Eigentumstitel Ihrer Wohnung zu verkaufen, wobei Sie das Wohnrecht (Nießbrauch) lebenslang behalten. Sie erhalten eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus Anfangszahlung und monatlicher Rente.

Hauptmerkmale:

• Es ist ein Verkauf, kein Kredit.
• Sie erhalten Geld und schaffen keine Schulden.
• Sie wohnen weiterhin in Ihrem Haus als Nießbraucher.
• Die Transaktion ist unwiderruflich.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist ein Hypothekenkredit für Personen über 65 Jahre. Die Bank leiht Ihnen Geld unter Verwendung Ihrer Wohnung als Sicherheit. Sie müssen den Kredit zu Lebzeiten nicht zurückzahlen, aber die Schulden (Kapital + Zinsen) summieren sich.

Hauptmerkmale:

• Es ist ein Kredit mit Hypothekensicherheit.
• Sie erhalten das Geld als monatliche Rente, Einmalzahlung oder Kombination.
• Die Schulden wachsen durch Zinseszins.
• Nach dem Tod müssen die Erben die Schulden begleichen oder die Wohnung abgeben.
• Sie bleiben vollständiger Eigentümer.

Detaillierte Vergleichstabelle

Kriterium	Nacktes Eigentum	Umkehrhypothek
Art	Verkauf	Kredit
Eigentum	Geht an den Käufer über	Sie behalten es
Wohnrecht	Ja (Nießbrauch)	Ja
Art der Zahlung	Einmalzahlung (oder kombiniert)	Monatliche Rente / Einmalzahlung
Erzeugte Schulden	Keine	Ja (Kapital + Zinsen)
Zinsen	Keine	Ja (können hoch sein)
Mindestalter	Kein gesetzliches Minimum	65 Jahre
Erhaltener Betrag	50-80% des Wertes	15-40% des Wertes
Erbschaft	Wohnung wird nicht vererbt	Wird mit Schulden vererbt
Umkehrbarkeit	Unwiderruflich	Kündbar (bei Rückzahlung der Schulden)

Vor- und Nachteile des nackten Eigentums

Vorteile

• Höherer Betrag: In der Regel erhalten Sie mehr Geld als bei einer Umkehrhypothek.
• Ohne Schulden: Es fallen keine Zinsen an und es entsteht keine wachsende Verschuldung.
• Einfachheit: Klare und transparente Transaktion ohne Kleingedrucktes.
• Ohne Raten: Keine monatlichen Zahlungen jeglicher Art.
• Rechtssicherheit: Durch das spanische Zivilgesetzbuch geregelt.
• Keine Altersanforderung: Obwohl ab 65 üblicher, gibt es kein gesetzliches Minimum.
• Außerordentliche Kosten: Außerordentliche Reparaturen übernimmt der nackte Eigentümer.

Nachteile

• Unwiderruflich: Nach dem Verkauf können Sie das Eigentum nicht zurückerhalten.
• Keine Immobilienerbschaft: Die Erben erhalten die Wohnung nicht.
• Verlust zukünftiger Wertsteigerung: Wenn die Immobilie im Wert steigt, profitieren Sie nicht.

Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Vorteile

• Sie behalten das Eigentum: Sie bleiben vollständiger Eigentümer der Wohnung.
• Umkehrbar: Sie können die Hypothek durch Rückzahlung des Geldes plus Zinsen kündigen.
• Erbschaft möglich: Die Erben können die Wohnung durch Tilgung der Schulden zurückerhalten.
• Wertsteigerung: Wenn die Wohnung im Wert steigt, gehört dieser Mehrwert Ihnen.

Nachteile

• Begrenzter Betrag: Banken gewähren üblicherweise nur 15-40% des Schätzwertes.
• Angesammelte Zinsen: Die Schulden wachsen durch Zinseszins mit der Zeit.
• Geringes Angebot: Sehr wenige Banken bieten dies aktiv in Spanien an.
• Hohe Kosten: Eröffnungsgebühr, Bewertung, Pflichtversicherung, Notar.
• Schulden für Erben: Die Erben erben die Wohnung mit möglicherweise erheblichen Schulden.

Wann das nackte Eigentum wählen?

Der Verkauf des nackten Eigentums ist die beste Option, wenn:

• Sie einen bedeutenden Kapitalbetrag auf einmal benötigen.
• Sie keine direkten Erben haben oder Ihre Erben die Wohnung nicht brauchen.
• Sie eine einfache Transaktion ohne finanzielle Komplikationen bevorzugen.
• Sie Schulden um jeden Preis vermeiden möchten.
• Sie über 70-75 Jahre alt sind: Der erhaltene Prozentsatz ist höher.

Beispiel: Maria, 78 Jahre

Maria hat eine Wohnung im Wert von 250.000 € und eine Rente von 900 €/Monat. Sie braucht 100.000 € für medizinische Kosten.

Mit nacktem Eigentum: Erhält 150.000-175.000 € auf einmal. Ohne Schulden, ohne Zinsen. Lebt weiterhin in ihrer Wohnung.

Mit Umkehrhypothek: Die Bank bietet maximal 75.000-100.000 € (in monatlichen Zahlungen von 300-400 €). Zinsen laufen ab dem ersten Tag.

Beste Option für Maria: Das nackte Eigentum.

Wann die Umkehrhypothek wählen?

Die Umkehrhypothek kann besser geeignet sein, wenn:

• Sie das Eigentum für Ihre Erben erhalten möchten.
• Sie nur eine bescheidene monatliche Ergänzung zur Rente benötigen.
• Ihre Wohnung einen sehr hohen Wert hat.
• Ihre Erben die finanzielle Kapazität haben, die Schulden zu tilgen.
• Sie die Umkehrbarkeit schätzen.

Beispiel: Antonio, 67 Jahre

Antonio hat eine Wohnung im Wert von 500.000 € und eine Rente von 1.800 €/Monat. Er braucht nur eine Ergänzung von 400 €/Monat.

Mit nacktem Eigentum: Würde 250.000-300.000 € auf einmal erhalten, verlöre aber das Eigentum an einer wertvollen Wohnung. Seine Kinder möchten das Familienhaus erben.

Mit Umkehrhypothek: Erhält 400 €/Monat als Ergänzung. Die Wohnung ist sehr wertvoll und die angesammelten Schulden werden proportional überschaubar sein.

Beste Option für Antonio: Die Umkehrhypothek.

Steuervergleich

Steueraspekt	Nacktes Eigentum	Umkehrhypothek
IRPF	Veräußerungsgewinn (befreit wenn 65+ und Hauptwohnsitz)	Auszahlungen gelten nicht als Einkommen
ITP	Zahlt der Käufer	Nicht anwendbar
Kommunale Wertzuwachssteuer	Ja (Eigentumsübertragung)	Nein (keine Übertragung)
IBI (Grundsteuer)	Zahlt der Nießbraucher	Zahlt der Eigentümer (Sie)

Zu berücksichtigende Alternativen

Alternative	Beschreibung	Für wen
Umgekehrter Verkauf	Verkauf und Miete mit Bleiberecht	Wer hohe monatliche Rente bevorzugt
Leibrente	Verkauf und lebenslange monatliche Rente	Wer wiederkehrende Einkünfte priorisiert
Zimmervermietung	Teil der Wohnung vermieten	Wer Ergänzung ohne Verlust sucht
Downsizing	Verkaufen und kleinere Wohnung kaufen	Wer nicht so viel Platz braucht

Häufig gestellte Fragen

Welche Option bietet mehr Geld?

Das nackte Eigentum bietet üblicherweise 2- bis 4-mal mehr Geld als die Umkehrhypothek.

Welche ist sicherer?

Beide sind sicher und gesetzlich geregelt. Das nackte Eigentum hat den Vorteil, keine Schulden zu erzeugen.

Kann ich meine Meinung ändern?

Beim nackten Eigentum nein: Es ist unwiderruflich. Bei der Umkehrhypothek ja: Sie können sie kündigen, indem Sie das Kapital plus die angefallenen Zinsen zurückzahlen.

Welche ist schneller abzuschließen?

Das nackte Eigentum wird üblicherweise in 4-8 Wochen formalisiert. Die Umkehrhypothek kann 2-4 Monate dauern.

Fazit

Es gibt keine universell bessere Option: Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, Ihren finanziellen Bedürfnissen und Ihren familiären Prioritäten. Das nackte Eigentum bietet mehr Liquidität und Einfachheit, während die Umkehrhypothek es ermöglicht, das Eigentum zu behalten – auf Kosten wachsender Schulden.

Das Wichtigste ist, sich gut zu informieren und auf professionelle Beratung zu setzen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

---

Nicht sicher, welche Option für Ihren Fall die beste ist? Kontaktieren Sie unsere Berater für eine kostenlose, persönliche Analyse.