Steuern beim nackten Eigentum: Vollständiger Steuerleitfaden

Die Besteuerung des nackten Eigentums (nuda propiedad) ist einer der Aspekte, der Verkäufer und Käufer am meisten beschäftigt. Die Kenntnis der anwendbaren Steuern, wer sie zahlt und mögliche Befreiungen kann eine Ersparnis von Tausenden Euro bedeuten. In diesem vollständigen Steuerleitfaden erklären wir alles, was Sie wissen müssen.

Überblick der Steuern beim nackten Eigentum

Steuer	Wer zahlt?	Wann?	Orientierungsbetrag
ITP (Grunderwerbsteuer)	Käufer	Beim Kauf	6-10% des Steuerwertes
Kommunale Wertzuwachssteuer	Verkäufer (wenn nicht anders vereinbart)	Beim Verkauf	Variabel je nach Gemeinde
IRPF (Veräußerungsgewinn)	Verkäufer	Steuererklärung	19-26% (Befreiung möglich)
IBI (Grundsteuer)	Nießbraucher	Jährlich	Variabel je nach Gemeinde
Notar	Beide Parteien	Bei Unterzeichnung	600 - 1.200 €
Grundbuch	Käufer	Nach Unterzeichnung	200 - 500 €

ITP: Grunderwerbsteuer

Die ITP ist die relevanteste Steuer beim Kauf von nacktem Eigentum und wird vom Käufer gezahlt.

Wie wird die ITP beim nackten Eigentum berechnet?

Die ITP wird auf den steuerlichen Wert des nackten Eigentums berechnet, nicht auf das Volleigentum:

1. Der Referenzwert der Immobilie (Kataster) oder der Kaufpreis wird ermittelt, der höhere gilt.
2. Der Wert des Nießbrauchs wird nach dem Alter des Nießbrauchers berechnet.
3. Der Nießbrauchswert wird vom Gesamtwert abgezogen, um den Wert des nackten Eigentums zu erhalten.

Berechnung des Nießbrauchswertes (Regel der 89)

Wert des Nießbrauchs (%) = 89 - Alter des Nießbrauchers

Mit einem Minimum von 10% (über 79 Jahre) und einem Maximum von 70% (unter 20 Jahre).

Alter des Nießbrauchers	Wert Nießbrauch	Wert nacktes Eigentum
65 Jahre	24%	76%
70 Jahre	19%	81%
75 Jahre	14%	86%
79+ Jahre	10% (Minimum)	90%

Praktisches ITP-Beispiel

Situation: Sie kaufen das nackte Eigentum einer Wohnung in Madrid. Der Nießbraucher ist 75 Jahre alt. Referenzwert: 300.000 €.

1. Wert des Nießbrauchs: 89 - 75 = 14% → 300.000 × 14% = 42.000 €
2. Wert des nackten Eigentums: 300.000 - 42.000 = 258.000 €
3. ITP-Satz in Madrid: 6%
4. Zu zahlende ITP: 258.000 × 6% = 15.480 €

ITP-Sätze nach Autonomer Gemeinschaft

Autonome Gemeinschaft	Allgemeiner ITP-Satz
Andalusien	7%
Aragonien	8-10%
Asturien	8-10%
Balearen	8-11%
Kanarische Inseln	6,5%
Kantabrien	10%
Kastilien-La Mancha	9%
Kastilien und León	8%
Katalonien	10%
Valencia	10%
Extremadura	8-11%
Galicien	9%
La Rioja	7%
Madrid	6%
Murcia	8%
Navarra	6%
Baskenland	4%

Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal)

Diese Steuer besteuert den Wertzuwachs des Bodens vom Erwerb bis zum Verkauf.

Wer zahlt?

Gesetzlich zahlt der Verkäufer (Übertragende). Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass der Käufer sie übernimmt.

Wie wird sie berechnet?

Seit der Reform 2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden, und der Steuerpflichtige kann die günstigere wählen:

Objektive Methode: Es werden Jahreskoeffizienten auf den Katasterwert des Bodens angewendet.

Methode des realen Wertzuwachses: Berechnung auf Basis des tatsächlich erzielten Wertzuwachses, proportional zum Bodenwert.

Befreiung

Wenn nachgewiesen wird, dass kein realer Wertzuwachs stattgefunden hat (Verkauf unter Anschaffungspreis), muss die kommunale Wertzuwachssteuer nicht gezahlt werden.

IRPF: Einkommensteuer

Der Verkauf des nackten Eigentums erzeugt einen Veräußerungsgewinn oder -verlust in der IRPF des Verkäufers.

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Gewinn = Verkaufspreis - Anschaffungswert (aktualisiert)

IRPF-Steuersätze auf Veräußerungsgewinne (2025)

Gewinnspanne	Steuersatz
Bis 6.000 €	19%
6.001 bis 50.000 €	21%
50.001 bis 200.000 €	23%
200.001 bis 300.000 €	27%
Über 300.000 €	28%

Befreiung für über 65-Jährige

Wenn der Verkäufer über 65 Jahre alt ist und die verkaufte Wohnung sein Hauptwohnsitz ist, ist der Veräußerungsgewinn vollständig von der IRPF befreit. Dies ist einer der größten steuerlichen Vorteile des nackten Eigentums.

Voraussetzungen für die Befreiung:

• Älter als 65 Jahre zum Zeitpunkt des Verkaufs sein.
• Die Wohnung muss der Hauptwohnsitz sein (mindestens 3 Jahre dort gewohnt).
• Reinvestition des erhaltenen Betrags ist nicht erforderlich.

IRPF-Beispiel

Situation: Pedro (72 Jahre) verkauft das nackte Eigentum seines Hauptwohnsitzes für 200.000 €. Er kaufte ihn vor 25 Jahren für 60.000 €.

• Veräußerungsgewinn: 200.000 - 60.000 = 140.000 €
• Über 65 Jahre? Ja
• Hauptwohnsitz? Ja
• Ergebnis: Gewinn BEFREIT von IRPF. Pedro zahlt nichts.

Wäre Pedro 60 Jahre alt, müsste er auf 140.000 € Steuern zahlen:

• 6.000 × 19% = 1.140 €
• 44.000 × 21% = 9.240 €
• 90.000 × 23% = 20.700 €
• Gesamt-IRPF: 31.080 €

Der Unterschied zwischen über und unter 65 Jahren beträgt in diesem Fall 31.080 €.

IBI: Grundsteuer

Die IBI ist eine jährliche Gemeindesteuer auf das Immobilieneigentum.

Wer zahlt die IBI: der Nießbraucher oder der nackte Eigentümer?

Nach Gesetz und Rechtsprechung ist der Nießbraucher zur Zahlung verpflichtet, da er das Gut nutzt. In den notariellen Urkunden wird ausdrücklich vereinbart, dass der Nießbraucher die IBI zusammen mit den übrigen laufenden Kosten zahlt.

Weitere laufende Kosten des Nießbrauchers

• Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
• Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas).
• Wohngebäudeversicherung.
• Laufende Reparaturen und Wartung.

Kosten des nackten Eigentümers

Nur außerordentliche Reparaturen (Struktur, Dach, Fassade) und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft.

Notar- und Registrierungskosten

Notarkosten

Urkundenwert	Orientierungshonorar
Bis 100.000 €	400 - 600 €
100.001 - 200.000 €	500 - 800 €
200.001 - 500.000 €	700 - 1.000 €
Über 500.000 €	900 - 1.200 €

Grundbuchkosten

Die Eintragung zahlt der Käufer: ca. 150 - 500 €.

Steuerplanung: Optimierungstipps

Für den Verkäufer

1. Warten Sie bis 65: um die IRPF-Befreiung für den Hauptwohnsitz zu nutzen.
2. Stellen Sie sicher, dass es der Hauptwohnsitz ist: Sie müssen mindestens 3 Jahre dort gelebt haben.
3. Vergleichen Sie die Berechnungsmethoden der kommunalen Wertzuwachssteuer.
4. Bewahren Sie alle Unterlagen des ursprünglichen Kaufs auf.

Für den Käufer

1. Vergleichen Sie die ITP zwischen Gemeinschaften: Die Sätze können erheblich variieren.
2. Beantragen Sie eine Vorabschätzung beim Finanzamt.
3. Berücksichtigen Sie zukünftige Konsolidierungskosten in Ihrer Renditeberechnung.
4. Prüfen Sie verfügbare Vergünstigungen in Ihrer Autonomen Gemeinschaft.

Häufig gestellte Fragen zur Besteuerung

Wird nacktes Eigentum als Zweitwohnsitz besteuert?

Es kommt darauf an. Wenn es der Hauptwohnsitz des Verkäufers ist und er über 65 ist, ist der Gewinn befreit. Andernfalls wird es als Veräußerungsgewinn besteuert.

Kann das Finanzamt den Transaktionspreis überprüfen?

Ja. Das Finanzamt kann prüfen, ob der angegebene Preis dem Kataster-Referenzwert entspricht.

Kann man die Steuerzahlung in Raten leisten?

ITP und kommunale Wertzuwachssteuer erlauben in den meisten Gemeinden eine Ratenzahlung auf Antrag.

Fazit

Die Besteuerung des nackten Eigentums hat wichtige Nuancen, die einen Unterschied von Tausenden Euro ausmachen können. Der Schlüssel liegt darin, die Transaktion im Voraus zu planen und auf spezialisierte Steuerberatung zu setzen, um alle verfügbaren Befreiungen und Abzüge zu nutzen.

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