Was ist das nackte Eigentum (Nuda Propiedad)? Vollständiger Leitfaden

Das nackte Eigentum (nuda propiedad) ist ein juristisches Konzept, das in Spanien zunehmend an Bedeutung gewinnt, insbesondere bei älteren Menschen, die Liquidität gewinnen möchten, ohne das Recht auf das Wohnen in ihrem Zuhause zu verlieren. In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir klar und einfach, was es bedeutet, wie es funktioniert und warum es die Lösung sein könnte, die Sie suchen.

Definition des nackten Eigentums: einfache Erklärung

Das nackte Eigentum ist das Recht, Eigentümer einer Immobilie zu sein, ohne das Recht auf Nutzung und Genuss derselben zu haben. Mit anderen Worten: Sie sind der Eigentümer “auf dem Papier”, können die Wohnung aber weder nutzen noch Einkünfte daraus erzielen, solange ein Nießbrauch besteht.

Stellen Sie sich vor, das Eigentum an einer Wohnung wäre wie eine ganze Orange. Wenn wir sie teilen, erhalten wir zwei Teile:

• Das nackte Eigentum: die “Schale” oder Struktur des Eigentumsrechts.
• Der Nießbrauch: das “Fruchtfleisch” oder das Recht, die Wohnung zu nutzen und zu genießen.

Wenn beide Teile in einer Person vereint sind, sprechen wir von Volleigentum: das vollständige Eigentum mit allen Rechten.

Was sagt das spanische Zivilgesetzbuch über das nackte Eigentum?

Das spanische Zivilgesetzbuch regelt diese Rechtsfigur in mehreren grundlegenden Artikeln:

Artikel 467 des Zivilgesetzbuches

„Der Nießbrauch gibt das Recht, fremde Güter zu genießen, mit der Pflicht, deren Form und Substanz zu erhalten, sofern der Titel seiner Begründung oder das Gesetz nichts anderes bestimmen.”

Dieser Artikel definiert den Nießbrauch, der das Gegenstück zum nackten Eigentum ist. Während der Nießbraucher das Gut genießt, behält der nackte Eigentümer den Eigentumstitel.

Artikel 468 des Zivilgesetzbuches

„Der Nießbrauch wird durch Gesetz, durch den Willen der Privatpersonen in Rechtsgeschäften unter Lebenden oder von Todes wegen und durch Ersitzung begründet.”

Das bedeutet, dass die Trennung zwischen nacktem Eigentum und Nießbrauch festgelegt werden kann durch:

• Kaufvertrag (Rechtsgeschäft unter Lebenden)
• Testament (letzter Wille)
• Durch Gesetz (wie der Nießbrauch des überlebenden Ehegatten)

Unterschiede zwischen nacktem Eigentum, Nießbrauch und Volleigentum

Das Verständnis der Unterschiede zwischen diesen drei Konzepten ist grundlegend für fundierte Entscheidungen:

Konzept	Wer ist Inhaber?	Kann in der Wohnung leben?	Kann verkaufen?	Kann vermieten?
Volleigentum	Vollständiger Eigentümer	Ja	Ja (alles)	Ja
Nießbrauch	Nießbraucher	Ja	Nein (nur den Nießbrauch)	Ja
Nacktes Eigentum	Nackter Eigentümer	Nein	Ja (nur das nackte Eigentum)	Nein

Volleigentum

Es ist das vollständige Eigentum an einer Immobilie. Der Inhaber hat alle Rechte: nutzen, genießen, verfügen und das Gut beanspruchen.

Nießbrauch

Es ist das dingliche Recht auf Nutzung und Genuss eines fremden Gutes. Der Nießbraucher kann in der Wohnung leben, sie vermieten und Einkünfte erzielen, kann sie aber weder verkaufen noch zerstören. Er muss Form und Substanz der Immobilie erhalten.

Nacktes Eigentum

Es ist der Eigentumstitel an der Immobilie ohne Nutzungsrecht. Der nackte Eigentümer ist der eingetragene Eigentümer, kann die Wohnung aber nicht nutzen, solange der Nießbrauch besteht. Wenn der Nießbrauch erlischt, erlangt der nackte Eigentümer automatisch das Volleigentum zurück.

Wie funktioniert der Verkauf des nackten Eigentums in der Praxis?

Der Prozess ist einfacher als er erscheint. Betrachten wir ein praktisches Beispiel:

Praktisches Beispiel mit Zahlen

Situation: Maria ist 75 Jahre alt und Eigentümerin einer Wohnung in Madrid im Wert von 300.000 Euro. Sie benötigt Liquidität, um ihre Rente aufzubessern, möchte aber nicht ihr Zuhause verlassen.

Die Transaktion:

1. Maria verkauft das nackte Eigentum ihrer Wohnung an einen Investor.
2. Sie behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor: Sie wird bis zu ihrem Tod in ihrem Haus wohnen bleiben.
3. Der Wert des Nießbrauchs wird nach ihrem Alter berechnet (mit 75 Jahren etwa 20% des Immobilienwertes).
4. Der Wert des nackten Eigentums beträgt: 300.000 € - 60.000 € (Nießbrauch) = 240.000 €.
5. In der Praxis liegt der Marktpreis üblicherweise zwischen 50% und 70% des Wohnungswertes.

Ergebnis für Maria:

• Sie erhält zwischen 150.000 € und 210.000 € in bar.
• Sie lebt weiterhin in ihrem Haus bis zum Lebensende.
• Sie muss keine Miete zahlen.
• Sie kann ihre Rente mit dem erhaltenen Geld aufbessern.

Ergebnis für den Investor:

• Er erwirbt eine Immobilie mit einem erheblichen Rabatt.
• Wenn der Nießbrauch erlischt, erhält er das Volleigentum.
• Die Investition wertet sich mit der Zeit auf.

Arten des Nießbrauchs beim nackten Eigentum

Es gibt verschiedene Arten des Nießbrauchs, die sich direkt auf die Transaktion auswirken:

Lebenslanger Nießbrauch

Die häufigste Art bei Geschäften mit nacktem Eigentum. Der Nießbraucher behält das Nutzungsrecht bis zu seinem Tod. Dies ist die bevorzugte Option der meisten älteren Verkäufer.

Zeitlich begrenzter Nießbrauch

Er wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt (z.B. 10 oder 15 Jahre). Nach Ablauf der Frist erlangt der nackte Eigentümer das Volleigentum zurück, unabhängig davon, ob der Nießbraucher noch lebt.

Nießbrauch mit Rente

Bei einigen Transaktionen behält der Verkäufer nicht nur den Nießbrauch, sondern erhält auch eine zusätzliche monatliche Rente zum Anfangsbetrag. Diese Modalität reduziert den Anfangsbetrag, garantiert aber wiederkehrende Einkünfte.

Für wen ist das nackte Eigentum ideal?

Für Verkäufer (ältere Menschen)

Der Verkauf des nackten Eigentums ist besonders geeignet für:

• Personen über 65 Jahre, die ihre Rente aufbessern müssen.
• Eigentümer ohne direkte Erben oder mit Erben, die die Wohnung nicht benötigen.
• Personen mit hohen medizinischen Kosten, die sofortige Liquidität benötigen.
• Rentner, die ihre Lebensqualität verbessern möchten, ohne auf ihr Zuhause zu verzichten.

Für Käufer (Investoren)

Der Kauf von nacktem Eigentum zieht an:

• Langfristinvestoren, die Immobilien mit Rabatt suchen.
• Personen, die ihren Ruhestand planen und sich eine zukünftige Wohnung sichern möchten.
• Investoren, die diversifizieren möchten mit greifbaren Vermögenswerten.

Vorteile des nackten Eigentums

Für den Verkäufer

• Sofortige Liquidität ohne Verlust der Wohnung.
• Sicherheit: lebt weiterhin lebenslang in seinem Haus.
• Ohne Schulden: es ist kein Kredit, es fallen keine Zinsen an.
• Steuervorteile: günstige steuerliche Behandlung für über 65-Jährige.
• Ruhe: durch das Zivilgesetzbuch geregelte Transaktion.

Für den Käufer

• Erheblicher Rabatt auf den Marktwert.
• Wertsteigerung: die Immobilie gewinnt mit der Zeit an Wert.
• Ohne Verwaltung: keine Mieter und keine Wartung während des Nießbrauchs.
• Rechtssicherheit: im Grundbuch eingetragene Transaktion.

Häufig gestellte Fragen zum nackten Eigentum

Ist der Verkauf des nackten Eigentums sicher?

Ja. Es ist eine vollkommen legale und geregelte Transaktion gemäß dem spanischen Zivilgesetzbuch. Sie wird vor dem Notar formalisiert und im Grundbuch eingetragen, was beiden Parteien vollständige Rechtssicherheit bietet.

Kann ich meine Wohnung weiter vermieten, wenn ich das nackte Eigentum verkaufe?

Ja, als Nießbraucher behalten Sie das Recht, die Wohnung zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten. Dies ist eines der gesetzlich anerkannten Rechte des Nießbrauchers.

Was passiert, wenn ich in ein Pflegeheim muss?

Wenn der Nießbraucher in ein Pflegeheim umzieht, kann er die Wohnung vermieten und die Mieteinnahmen zur Bezahlung des Pflegeheims verwenden. Der Nießbrauch erlischt nicht dadurch, dass man nicht mehr in der Immobilie wohnt.

Verlieren die Erben alle Rechte?

Die Erben können die Wohnung nicht erben, aber der Verkäufer kann das erhaltene Geld dazu verwenden, ihnen zu Lebzeiten zu helfen oder es auf andere Weise zu vererben.

Wer zahlt die Kosten der Wohnung?

In der Regel zahlt der Nießbraucher die laufenden Kosten (Hausgeld, Grundsteuer, Nebenkosten) und der nackte Eigentümer übernimmt die außerordentlichen Reparaturen.

Fazit

Das nackte Eigentum ist ein sicheres, legales und zunehmend genutztes Finanzinstrument in Spanien, das es älteren Menschen ermöglicht, Liquidität aus ihrer Immobilie zu gewinnen, ohne auf das Wohnen darin zu verzichten. Für Investoren stellt es eine Gelegenheit dar, Immobilien mit einem erheblichen Rabatt zu erwerben.

Wenn Sie diese Option in Betracht ziehen, sei es als Verkäufer oder als Investor, ist es entscheidend, über eine professionelle, spezialisierte Beratung zu verfügen, die Sie durch den gesamten Prozess begleitet.

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