Nuda propiedad en San Sebastián: guía completa 2026
Nuda propiedad en San Sebastián
San Sebastián (Donostia) es una de las ciudades con los precios inmobiliarios más altos de España. La capital guipuzcoana, reconocida mundialmente por su gastronomía, playas y calidad de vida, ofrece un mercado de nuda propiedad con importes elevados y una ventaja fiscal excepcional: el ITP del 4% del País Vasco.
La combinación de precios inmobiliarios premium, una fiscalidad privilegiada y una demanda sostenida convierte a San Sebastián en uno de los mercados más interesantes de España para operaciones de nuda propiedad, tanto para propietarios como para inversores.
El mercado inmobiliario en San Sebastián
San Sebastián es, junto con Madrid y Barcelona, una de las ciudades más caras de España. El precio medio supera los 4.500 €/m², con zonas que alcanzan los niveles más altos del país:
- Centro / Área Romántica: entre 5.500 y 8.500 €/m², la zona más exclusiva.
- Antiguo: entre 5.000 y 7.500 €/m², junto a la playa de Ondarreta.
- Gros: entre 4.500 y 6.500 €/m², moderno y dinámico.
- Amara: entre 3.800 - 5.500 €/m², residencial consolidado.
- Egia: entre 3.500 y 5.000 €/m², en transformación.
- Altza: entre 2.500 y 3.500 €/m², más accesible.
- Ibaeta / Universidad: entre 3.200 y 4.500 €/m², universitario y familiar.
- Intxaurrondo: entre 2.800 y 4.000 €/m², residencial.
La escasez de suelo edificable, la limitación geográfica (entre el mar y las montañas) y la fortísima demanda local y turística mantienen los precios en niveles muy elevados.
¿Cómo funciona la nuda propiedad en San Sebastián?
El proceso sigue el marco legal español con las particularidades del régimen foral vasco:
-
Valoración profesional: se tasa el inmueble considerando las especificidades del mercado donostiarra, donde la ubicación (frente al mar, vistas, planta alta) tiene un impacto decisivo en el precio.
-
Cálculo del usufructo: se aplica la normativa foral del territorio histórico de Gipuzkoa. Las Haciendas Forales tienen tablas de valoración propias.
-
Precio de mercado: dada la alta valoración de las viviendas en San Sebastián, la nuda propiedad puede generar importes muy significativos. El precio suele situarse entre el 45% y el 65% del valor total.
-
Formalización notarial: la firma se realiza ante notario en San Sebastián. El usufructo queda inscrito en el Registro de la Propiedad de Gipuzkoa.
-
Liquidación ante la Hacienda Foral de Gipuzkoa: los impuestos se gestionan ante la Hacienda Foral, no ante la Agencia Tributaria estatal.
Para conocer el proceso general, visita cómo funciona la nuda propiedad.
Fiscalidad de la nuda propiedad en Gipuzkoa
La fiscalidad foral de Gipuzkoa es la gran ventaja competitiva de San Sebastián:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Gipuzkoa aplica un ITP del 4%, el más bajo de España. En una ciudad con precios inmobiliarios tan elevados, el ahorro fiscal es espectacular:
| Ejemplo: vivienda de 500.000 € | ITP en Gipuzkoa | ITP en Cataluña | Ahorro |
|---|---|---|---|
| Valor fiscal nuda propiedad: 400.000 € | 16.000 € | 40.000 € | 24.000 € |
| Territorio / CCAA | Tipo ITP | ITP sobre 400.000 € |
|---|---|---|
| Gipuzkoa | 4% | 16.000 € |
| Madrid | 6% | 24.000 € |
| Andalucía | 7% | 28.000 € |
| Aragón | 8% | 32.000 € |
| Cataluña | 10% | 40.000 € |
Hacienda Foral de Gipuzkoa
La liquidación fiscal se gestiona íntegramente ante la Hacienda Foral de Gipuzkoa, con plazos y formularios propios.
Plusvalía municipal
El Ayuntamiento de San Sebastián aplica la plusvalía municipal. Se puede optar por el método más favorable desde la reforma de 2021.
IRPF foral
Gipuzkoa tiene su propio IRPF foral. Se mantiene la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años.
Para ampliar información, consulta nuestra guía de impuestos.
Ventajas para propietarios en San Sebastián
Los propietarios donostiarras tienen ventajas excepcionales:
- Importes muy elevados: los altos precios inmobiliarios de San Sebastián se traducen en importes de nuda propiedad que pueden superar fácilmente los 200.000 - 400.000 €.
- Permanencia en el hogar: usufructo vitalicio garantizado, especialmente valioso en una ciudad donde encontrar vivienda es extremadamente difícil.
- Calidad de vida excepcional: gastronomía de primer nivel, playas urbanas, cultura y seguridad.
- Servicios públicos de calidad: el País Vasco dispone de una de las mejores redes de servicios sociales y sanitarios de España.
- Sin deuda: la operación no genera obligaciones financieras.
- Exención fiscal: mayores de 65 años exentos de IRPF foral si es vivienda habitual.
Más información en nuda propiedad para personas mayores.
Oportunidades de inversión en San Sebastián
San Sebastián presenta un perfil inversor premium:
ITP del 4%: máxima ventaja fiscal
El ITP más bajo de España multiplica la rentabilidad de la inversión. En operaciones de cuantía elevada (habituales en San Sebastián), el ahorro puede superar los 20.000 €.
Mercado de escasez
- La limitación geográfica de San Sebastián (entre bahías y montañas) impide la construcción masiva de vivienda nueva.
- La escasez de oferta sostiene los precios y protege la inversión contra caídas.
- La demanda supera estructuralmente a la oferta.
Estabilidad y seguridad
- El mercado donostiarra es uno de los más estables de España.
- La economía vasca es sólida y diversificada.
- El turismo de calidad (gastronómico, cultural, de playa) garantiza la demanda.
Rentabilidad
Los descuentos en nuda propiedad oscilan entre el 35-55% sobre el valor de mercado. Combinados con el ITP del 4% y la escasez estructural, la ecuación de rentabilidad es muy favorable.
Consulta nuestra guía sobre invertir en nuda propiedad.
Barrios más demandados
Alta demanda
| Barrio | Precio medio (€/m²) | Perfil | Atractivo |
|---|---|---|---|
| Centro / Romántica | 5.500 - 8.500 | Premium, comercial | Máximo prestigio |
| Antiguo | 5.000 - 7.500 | Costero, exclusivo | Playa de Ondarreta |
| Gros | 4.500 - 6.500 | Moderno, playa | Zurriola, surfista |
| Amara | 3.800 - 5.500 | Residencial, servicios | Consolidado |
Demanda creciente
| Barrio | Precio medio (€/m²) | Perfil | Atractivo |
|---|---|---|---|
| Egia | 3.500 - 5.000 | En transformación | Potencial |
| Ibaeta | 3.200 - 4.500 | Universitario | Familiar |
| Intxaurrondo | 2.800 - 4.000 | Residencial | Bien comunicado |
| Aiete | 4.000 - 5.500 | Residencial, verde | Tranquilo |
Oportunidades emergentes
- Riberas de Loiola: nuevo desarrollo residencial con equipamientos modernos.
- Altza: precios más accesibles con mejoras urbanísticas en curso.
- Pasaia / Errenteria: municipios limítrofes con precios más competitivos y buena comunicación con San Sebastián.
Proceso paso a paso en San Sebastián
1. Consulta inicial gratuita
Contacta con nuestros especialistas. En NudaPropiedadSegura ofrecemos asesoramiento gratuito.
2. Valoración del inmueble
Un tasador profesional valora la vivienda en San Sebastián:
- Ubicación exacta (barrio, calle, planta, vistas al mar o a la ciudad).
- Estado del edificio y la vivienda, reformas.
- Superficie, distribución, orientación.
- Extras (terraza, trastero, garaje).
3. Cálculo del valor
Se determina el valor del usufructo según la normativa foral de Gipuzkoa. Para estimaciones, usa nuestra calculadora online.
4. Búsqueda de comprador
En San Sebastián, el plazo medio es de 3 a 5 meses en zonas premium. La alta demanda y los precios elevados atraen inversores cualificados.
5. Firma ante notario
La escritura se formaliza ante notario en San Sebastián. El vendedor recibe el importe íntegro el día de la firma.
6. Liquidación fiscal
El comprador liquida el ITP (4%) ante la Hacienda Foral de Gipuzkoa. El vendedor gestiona su IRPF foral y la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad en San Sebastián
¿Cuánto puedo obtener por mi piso en San Sebastián?
Los importes son de los más altos de España. Un piso de 80 m² en el centro valorado en 550.000 € podría generar entre 275.000 € y 360.000 € para un propietario de 75 años.
¿El ITP del 4% se aplica a toda Gipuzkoa?
Sí, el ITP del 4% se aplica en todo el territorio histórico de Gipuzkoa, incluyendo San Sebastián y todos los municipios de la provincia.
¿Es diferente la nuda propiedad en el País Vasco?
El concepto y el marco legal son los mismos. Las diferencias son fiscales (ITP del 4%, IRPF foral) y administrativas (gestión ante la Hacienda Foral en lugar de la Agencia Tributaria). El proceso operativo es idéntico.
¿Merece la pena invertir en San Sebastián con precios tan altos?
Sí, por tres razones: el ITP del 4% mejora la rentabilidad, la escasez de suelo protege contra caídas de precios y la demanda es estructuralmente superior a la oferta. San Sebastián es una apuesta segura a largo plazo.
¿Puedo seguir disfrutando de mi piso junto a La Concha?
Por supuesto. El usufructo vitalicio te garantiza el derecho a vivir en tu vivienda de por vida, independientemente de quién sea el nudo propietario. Conoce más en qué es la nuda propiedad.
Conclusión
San Sebastián ofrece el mercado de nuda propiedad más exclusivo del norte de España. Los importes elevados (gracias a precios inmobiliarios premium), el ITP del 4% (el más bajo de España), la escasez estructural de vivienda y una calidad de vida excepcional hacen de la capital guipuzcoana un destino privilegiado. Para propietarios, significa obtener importes muy significativos sin renunciar a vivir en una de las ciudades más deseadas de Europa. Para inversores, representa una oportunidad de adquirir activos premium con ventaja fiscal.
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