Declaración de Renta y Nuda Propiedad: Guía IRPF 2025

La venta de nuda propiedad genera una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF. Pero el tratamiento fiscal tiene particularidades que conviene conocer para optimizar la tributación y evitar errores con Hacienda.

En esta guía práctica descubrirás cómo calcular la ganancia patrimonial, qué exenciones aplicar, cómo rellenar la declaración y casos reales resueltos paso a paso.

Concepto Clave: Ganancia Patrimonial

¿Qué es?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre:

• Valor de transmisión: Precio recibido por la nuda propiedad
• Valor de adquisición: Precio de compra original de la vivienda × porcentaje de nuda propiedad transmitida

Fórmula Base

Ganancia Patrimonial = Precio Venta Nuda - (Precio Compra × % Nuda Propiedad)

Ejemplo Básico

Datos:

• Compraste vivienda en 2005 por 150.000€
• Vendes nuda propiedad en 2025 (70 años) por 140.000€
• Valor actual vivienda: 200.000€
• Porcentaje nuda propiedad (70 años): 70%

Cálculo:

Valor adquisición nuda = 150.000€ × 70% = 105.000€
Ganancia patrimonial = 140.000€ - 105.000€ = 35.000€

Tributación (tramos 2025):

• Primeros 6.000€: 19% = 1.140€
• Siguientes 44.000€: De 6.000€ a 35.000€ (29.000€) al 21% = 6.090€
• Total IRPF: 7.230€

Porcentajes de Nuda Propiedad según Edad

Tabla del artículo 25 de la Ley del IRPF:

Edad Usufructuario	Usufructo	Nuda Propiedad
Menos de 20 años	70%	30%
20-40 años	60%	40%
41-60 años	50%	50%
61-70 años	40%	60%
71-75 años	30%	70%
76-80 años	20%	80%
Más de 80 años	10%	90%

Importante: Se usa la edad del usufructuario en el momento de la venta.

Cálculo Detallado del Valor de Adquisición

Componentes del Valor de Adquisición

Según la Ley del IRPF, el valor de adquisición incluye:

1. Precio de compra original (escritura de compra)
2. Gastos inherentes a la adquisición:
   • ITP o IVA pagado
   • Notaría
   • Registro
   • Gestoría
3. Inversiones y mejoras (con factura):
   • Reformas que aumenten el valor (cocina, baño, instalaciones)
   • No incluye: mantenimiento ordinario (pintura, reparaciones menores)

Fórmula Completa

Valor Adquisición Nuda = (Precio Compra + Gastos + Mejoras) × % Nuda Propiedad

Ejemplo con Gastos y Mejoras

Datos:

• Compra vivienda 2010: 180.000€
• ITP (7%): 12.600€
• Notaría + Registro: 1.400€
• Reforma cocina 2015: 15.000€ (con factura)
• Pintura 2020: 3.000€ (no computable, mantenimiento)

Cálculo:

Valor adquisición total = 180.000 + 12.600 + 1.400 + 15.000 = 209.000€
Porcentaje nuda (72 años) = 70%
Valor adquisición nuda = 209.000€ × 70% = 146.300€

Venta nuda propiedad: 175.000€

Ganancia patrimonial:

175.000€ - 146.300€ = 28.700€

IRPF:

• 0-6.000€: 19% = 1.140€
• 6.000-28.700€ (22.700€): 21% = 4.767€
• Total: 5.907€

Exenciones Fiscales por Reinversión

Exención para Mayores de 65 años

Artículo 38.2 de la Ley del IRPF: Exención total si:

1. Edad: Más de 65 años en la fecha de transmisión
2. Reinversión: En renta vitalicia o seguro de dependencia
3. Plazo: Antes de 6 meses desde la venta
4. Importe máximo: Hasta 240.000€ de ganancia exenta

Productos Válidos para Reinversión

✅ Renta vitalicia asegurada: Contrato con aseguradora que paga mensualidad vitalicia ✅ Seguro de dependencia: Cobertura para situaciones de dependencia futura ✅ Plan de Previsión Asegurado (PPA): Si tiene forma de renta vitalicia

❌ No válidos:

• Depósitos bancarios
• Fondos de inversión
• Compra de otra vivienda
• Planes de pensiones (sí exentos, pero no por este artículo)

Ejemplo con Exención

Vendedor: 68 años, ganancia patrimonial de 45.000€

Sin reinversión:

• IRPF: 19% (6.000€) + 21% (39.000€) = 1.140€ + 8.190€ = 9.330€

Con reinversión en renta vitalicia:

• Reinvierte 100.000€ del precio en renta vitalicia
• IRPF: 0€ (exención total)

Ahorro fiscal: 9.330€

Reinversión Parcial

Si reinviertes solo parte de la ganancia, la exención es proporcional.

Ejemplo:

• Ganancia: 50.000€
• Reinviertes: 30.000€ en renta vitalicia

Cálculo:

Ganancia exenta = 50.000€ × (30.000€ / precio venta total)

Si el precio de venta fue 150.000€:

Ganancia exenta = 50.000€ × (30.000€ / 150.000€) = 10.000€
Ganancia tributable = 50.000€ - 10.000€ = 40.000€

Coeficientes de Abatimiento (Viviendas Antiguas)

Para viviendas compradas antes del 31/12/1994, se aplican coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia patrimonial.

Tabla de Coeficientes

Por cada año de tenencia antes de 20/01/2006:

• 1994 y anteriores: Coeficiente que reduce la ganancia

Cálculo complejo: Requiere asesoramiento fiscal profesional. Hacienda aplica fórmula específica.

Ejemplo Simplificado

Compra: 1990 por 90.000€ Años hasta 2006: 16 años

Ganancia sin coeficiente: 40.000€ Ganancia con coeficiente de abatimiento: 8.000€ (reducción del 80%)

IRPF: 19% sobre 8.000€ = 1.520€ (vs 7.600€ sin coeficiente)

Recomendación: Si compraste antes de 1995, consulta asesor fiscal (ahorro puede ser de miles de euros).

Cómo Rellenar la Declaración de Renta

Casilla 1626-1636: Ganancias Patrimoniales

La venta de nuda propiedad se declara en:

• Página: Ganancias y pérdidas patrimoniales
• Apartado: Transmisiones de elementos patrimoniales
• Casilla 1626: Fecha de venta
• Casilla 1627: Valor de transmisión (precio venta nuda)
• Casilla 1628: Valor de adquisición (calculado según % nuda)
• Casilla 1629: Ganancia patrimonial

Documentación a Aportar (Si te Requiere Hacienda)

📄 Escritura de compra original: Justifica precio de adquisición 📄 Escritura de venta de nuda propiedad: Justifica precio de transmisión 📄 Facturas de mejoras: Si las incluyes en valor de adquisición 📄 Justificante de reinversión: Contrato de renta vitalicia (si aplica exención) 📄 Certificado de empadronamiento: Si es vivienda habitual (no aplica exención por reinversión en vivienda habitual, solo en renta vitalicia)

Errores Frecuentes

❌ Declarar precio total de la vivienda: Debes declarar solo el precio de la nuda propiedad ❌ Usar porcentaje erróneo: Verifica la edad exacta en fecha de venta ❌ No incluir gastos y mejoras: Incrementan el valor de adquisición y reducen ganancia ❌ No aplicar exención >65 años: Si reinviertes, márcalo en la declaración

Casos Prácticos Resueltos

Caso 1: Vendedor 75 años con Reinversión

Datos:

• Edad: 75 años
• Compra: 2008 por 200.000€ (ITP 16.000€, notaría 1.500€)
• Venta nuda: 2025 por 196.000€ (70% del valor de 280.000€)

Cálculo valor adquisición:

Valor total adquisición = 200.000 + 16.000 + 1.500 = 217.500€
Valor adquisición nuda (70%) = 217.500€ × 70% = 152.250€

Ganancia:

196.000€ - 152.250€ = 43.750€

Reinversión:

• Contrata renta vitalicia con 150.000€

Tributación:

• Exención total (>65 años + reinversión)
• IRPF: 0€

Caso 2: Vendedor 62 años sin Exención

Datos:

• Edad: 62 años
• Compra: 2012 por 150.000€
• Venta nuda: 2025 por 90.000€ (60% del valor de 150.000€)

Cálculo:

Valor adquisición nuda (60%) = 150.000€ × 60% = 90.000€
Ganancia = 90.000€ - 90.000€ = 0€

Tributación: 0€ (no hay ganancia)

Conclusión: Valor de la vivienda se mantuvo estable. No tributa.

Caso 3: Vendedor 70 años, Vivienda Heredada

Datos:

• Edad: 70 años
• Heredó vivienda en 2018 (valor en aceptación herencia: 180.000€)
• Vende nuda: 2025 por 154.000€ (70% del valor de 220.000€)

Cálculo:

Valor adquisición nuda (70%) = 180.000€ × 70% = 126.000€
Ganancia = 154.000€ - 126.000€ = 28.000€

Sin reinversión:

• 0-6.000€: 19% = 1.140€
• 6.000-28.000€ (22.000€): 21% = 4.620€
• Total IRPF: 5.760€

Con reinversión (renta vitalicia 100.000€):

• IRPF: 0€ (exención >65 años)

Ahorro: 5.760€

Plusvalía Municipal: Obligación Adicional

Además del IRPF, el vendedor (usufructuario) debe liquidar la plusvalía municipal en 30 días.

Cálculo Plusvalía

• Base: Incremento del valor catastral del suelo en los últimos 20 años
• Tipo: Según ordenanza municipal (15-30%)

Bonificaciones

Muchos ayuntamientos bonifican 50-95% para mayores de 65 años en vivienda habitual.

Ciudades con bonificación:

• Madrid: 95%
• Barcelona: 95%
• Valencia: 60%
• Sevilla: 95%

Ahorro típico: 1.500-3.000€

Preguntas Frecuentes IRPF

¿Declaro en el año de venta o el siguiente?

En el ejercicio siguiente. Si vendes en 2025, declaras en abril-junio 2026.

¿Puedo deducir los gastos de notaría y registro de la venta?

No. Solo se deducen los gastos de la compra original, no de la venta.

¿Qué pasa si vendí con pérdida (ganancia negativa)?

La pérdida patrimonial compensa con otras ganancias del mismo año (o 4 años siguientes). No es deducible de rendimientos del trabajo.

¿La exención >65 años es automática?

No. Debes marcar la reinversión en la declaración y conservar justificante del contrato de renta vitalicia.

¿Puedo aplicar coeficientes de actualización?

No desde 2015. Solo coeficientes de abatimiento para compras antes de 1995.

¿Qué ocurre si no declaro?

Sanción del 50-150% de la cuota defraudada + intereses de demora. Hacienda cruza datos con notarías y registros.

Conclusión: Planifica Antes de Vender

La tributación en IRPF de la nuda propiedad puede optimizarse significativamente:

✅ Calcula valor de adquisición incluyendo gastos y mejoras ✅ Aprovecha exención >65 años reinvirtiendo en renta vitalicia ✅ Verifica bonificaciones en plusvalía municipal ✅ Consulta asesor fiscal ANTES de firmar (no después)

Ahorro fiscal típico con planificación: 5.000-15.000€

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